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第四節(jié)　旅館房地產(chǎn)估價(jià)（★★）

知識(shí)點(diǎn)一：旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

 

（一）旅館房地產(chǎn)的分類

1．飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

①產(chǎn)權(quán)式酒店

由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。 優(yōu)點(diǎn)：對(duì)開發(fā)商而言，通過分單元出售酒店產(chǎn)權(quán)形式，可盡快收回投資，減輕投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)業(yè)主而言，通過購買指定房間的產(chǎn)權(quán)不僅可以自己使用，還可通過分紅的形式取得可觀的投資回報(bào)；對(duì)經(jīng)營者而言，憑借豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，不必?fù)碛芯频甑乃袡?quán)就可得到一定的管理收益。 國際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店三種類：一是時(shí)權(quán)酒店、二是住宅型酒店、三是投資型酒店。

 

	②酒店式公寓	提供“酒店式的服務(wù)、公寓式的管理” 就是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房地產(chǎn)，整個(gè)大廈則提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報(bào)。
	③分時(shí)度假	把一個(gè)星級(jí)酒店或豪華度假村的一間客房的使用權(quán)按每年52周時(shí)間分別出售給51個(gè)家庭。
	④經(jīng)濟(jì)型酒店	是在傳統(tǒng)星級(jí)酒店基礎(chǔ)上發(fā)展出來的一種強(qiáng)化客房功能、弱化附屬設(shè)施及服務(wù)的新型有限服務(wù)酒店。
2．旅店、招待所及其特點(diǎn)	一般為企事業(yè)單位作為接待客人使用，其經(jīng)營收入主要來自于床位收入。

 

（二）旅館房地產(chǎn)的估價(jià)4特點(diǎn)

 

知識(shí)點(diǎn)二：影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的3因素

 

區(qū)位狀況2方面	1．交通條件	這是影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的最重要的區(qū)位狀況，是否擁有便捷、快速的交通條件直接影響著旅館房地產(chǎn)客戶的入住、消費(fèi)。
	2．周圍環(huán)境	周圍環(huán)境和交通條件往往是相互起著相反作用的，交通條件好的旅館往往周圍環(huán)境嘈雜。相比接待觀光和商務(wù)旅客的旅館而言，接待度假旅客的旅館就特別需要優(yōu)美的環(huán)境，而交通條件的便利這時(shí)就退居其次了。
實(shí)物狀況2方面	1．設(shè)備設(shè)施和用具	除了設(shè)備設(shè)施以外，用具是影響旅館房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)比較特殊的重要實(shí)物狀況。雖然在對(duì)旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，用具往往并不包括在內(nèi)，但和設(shè)備設(shè)施一樣，用具也是旅客選擇和評(píng)價(jià)旅館的重要因素。
	2．經(jīng)營管理	旅館的經(jīng)營管理對(duì)于提升旅館房地產(chǎn)的價(jià)值起著重要的作用，好的酒店聘請國際著名的酒店管理集團(tuán)經(jīng)營管理，這樣不僅能夠提高酒店的服務(wù)水準(zhǔn)，而且能夠利用這些酒店管理集團(tuán)的國際訂房網(wǎng)絡(luò)，保證酒店的客源。
權(quán)益狀況

 

知識(shí)點(diǎn)三：旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用

（一）收益法

酒店類房地產(chǎn)具有一次性投資較大、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大及投資回收期較長的特點(diǎn)，其通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性較差，因此市場整體轉(zhuǎn)讓成交的實(shí)例較少，而且其有經(jīng)營收益，因此對(duì)酒店房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一般選用收益法。收益法是旅館房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，其主要的工作是測算旅館房地產(chǎn)的經(jīng)營凈收益和收益率。在具體操作過程中要根據(jù)不同類型、檔次、功能而區(qū)別對(duì)待。

（二）市場法

由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，因此較難獲取交易實(shí)例，市場法主要用于客房價(jià)格、其他功能用房租金的估算。

 

知識(shí)點(diǎn)四：旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

（一）星級(jí)酒店不同功能用房收益的測算	1．客房	客房的經(jīng)營收入主要來源于床位費(fèi)或房間費(fèi)，客房的收益可通過市場調(diào)查獲取房間單價(jià)/天、入住率、平均價(jià)格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量求取。
	2．商場	商場一般采用出租經(jīng)營，其收益的測算注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計(jì)算，租約內(nèi)根據(jù)所訂租約確定，租約外可以利用市場法獲取。
	3．餐飲	餐飲有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營。5555
	4．商務(wù)、會(huì)議	商務(wù)、會(huì)議廳一般采取自主經(jīng)營，經(jīng)營方式按小時(shí)時(shí)間段收取使用費(fèi)用，不同時(shí)間段收取費(fèi)用一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務(wù)功能廳的面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均使用率等進(jìn)行測算。
	5．娛樂、健身	其經(jīng)營的方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營，出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或市場法求取，自主經(jīng)營的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均開房率等求取。

 

（二）星級(jí)酒店凈收益的求取

由于酒店的經(jīng)營管理水平的高低、設(shè)施配套程度、酒店經(jīng)營的信譽(yù)等諸多因素形成的無形價(jià)值，都將固著于酒店這一特定房地產(chǎn)上，隱含在酒店房地產(chǎn)的價(jià)值之中。因此如何測算酒店房地產(chǎn)的凈收益是酒店房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)之一，這是因?yàn)榫频?span style='background:#d9d9d9'>的整體貢獻(xiàn)能力和獲利來源涵蓋動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)等諸多因素，且相互交叉作用。此外估價(jià)對(duì)象范圍的不同界定也會(huì)影響凈收益的計(jì)算。因此對(duì)酒店房地產(chǎn)利用收益法估價(jià)時(shí)，必須清楚估價(jià)對(duì)象范圍及內(nèi)涵，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)給酒店帶來的收益區(qū)別。 a.當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤。b.當(dāng)界定酒店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估時(shí)，在凈收益計(jì)算中除考慮扣除商業(yè)利潤外，而應(yīng)考慮扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來的收益。

 

【教材案例2－4】

××房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

封面（略）

目錄（略）

致估價(jià)委托人函（略）

注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）

估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）

××市××鎮(zhèn)××路某酒店房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）

一、估價(jià)委托人（略）

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）

三、估價(jià)對(duì)象

本次評(píng)估物業(yè)為××鎮(zhèn)港口路某酒店整體房地產(chǎn)，該酒店原名為“××大廈”，原權(quán)利人為××公司，該公司從1992年開始投資興建“××大廈”，但在開發(fā)物業(yè)的過程中由于資金問題造成工程爛尾。//后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè)，并于1999年12月23日取得該《××市建筑工程竣工驗(yàn)收證書》。2002年9月30日通過轉(zhuǎn)讓方式正式取得產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣6200萬元。甲公司分別于2005年9月6日及2006年6月1日取得該物業(yè)的《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)權(quán)證》。至此，我公司認(rèn)為本次估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)清晰合法。

 

物業(yè)狀況                              表2－22

序號(hào)	估價(jià)對(duì)象	權(quán)屬證書	建筑面積（㎡）	原建購價(jià)（元）	房屋用途	現(xiàn)狀用途
1	某酒店	粵房地證字第××號(hào)	28105．32	62 000 000	綜合樓	酒店

產(chǎn)權(quán)狀況                              表2－22

 

【糾錯(cuò)1】估價(jià)對(duì)象缺區(qū)位狀況說明。

【糾錯(cuò)2】估價(jià)對(duì)象缺建筑物結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝修、總樓層、成新度、占地面積、有無他項(xiàng)權(quán)利等情況介紹。

【糾錯(cuò)3】表2-40中土地使用年限終止日期與前邊文字交代不符，前邊文字交代從2005年9月6日取得《國有土地使用證》，綜合出讓年限為50年，終止日期應(yīng)為2055年9月5日止。

 

四、估價(jià)目的

為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

2006年6月21日，此估價(jià)時(shí)點(diǎn)是估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日。

【注意】抵押目的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)假定為實(shí)地查勘之日，如果不是實(shí)地查勘之日，要說明理由。

六、價(jià)值類型

房地產(chǎn)抵押價(jià)值：抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

市場價(jià)值：在公開市場上最可能形成的價(jià)格。公開市場指在該市場上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)效益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開并不具有排它性。

七、估價(jià)依據(jù)（略）

八、估價(jià)原則（略）

 

九、估價(jià)方法

先求取假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值，然后減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

1．假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值

本次估價(jià)的估價(jià)目的是對(duì)已建成的房地產(chǎn)即酒店房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)有價(jià)值估價(jià)。通過實(shí)地查勘和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象酒店房地產(chǎn)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，進(jìn)行評(píng)估方法的具體選擇。酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)別于其他各類物業(yè)，特別是中大型星級(jí)酒店房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項(xiàng)要素資產(chǎn)的簡單估價(jià)加總，據(jù)此我們確定將收益法作為本次某酒店抵押價(jià)值評(píng)估的基本方法。同時(shí)，在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項(xiàng)評(píng)估遵循貢獻(xiàn)原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評(píng)估合理性的一面，能夠保守地測算估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)有價(jià)值。因此我們擬采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。

 

①收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。即購買一宗一定使用年限的房地產(chǎn)，等于在這個(gè)年期內(nèi)可以在將來源源不斷地獲得年凈收益，那么，以現(xiàn)有的一個(gè)貨幣額與這將來源源不斷的年收益的現(xiàn)值之和等同起來，這個(gè)貨幣額即是該房地產(chǎn)的價(jià)格，稱為收益價(jià)格。

②成本法是假定存在一個(gè)潛在的購買者，重置一宗與估價(jià)對(duì)象可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)所需投入的合理費(fèi)用。也應(yīng)當(dāng)是估價(jià)對(duì)象價(jià)值的衡量標(biāo)準(zhǔn)，即是一種以建造房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的資金利息和計(jì)劃利潤，并扣除相應(yīng)的折舊來確定房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)方法。

 

2．房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款

法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括1）發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，2）已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，3）應(yīng)補(bǔ)地價(jià)，以及其他法定優(yōu)先受償款。

本次估價(jià)對(duì)象估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)。

【糾錯(cuò)】預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)不屬于估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

十、估價(jià)結(jié)果

估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估結(jié)果如下：

市場價(jià)值：人民幣220 064 656元，大寫金額：人民幣貳億貳仟零陸萬肆仟陸佰伍拾陸元整；知悉的法定優(yōu)先受償款：人民幣16 571 541元，大寫金額：人民幣壹仟陸佰伍拾柒萬壹仟伍佰肆拾壹元整；抵押價(jià)值：人民幣203 493 115元，大寫金額：人民幣貳億零叁佰肆拾玖萬叁仟壹佰壹拾伍元整。

【糾錯(cuò)】估價(jià)結(jié)果無單價(jià)

 

十一、估價(jià)人員（略）

十二、協(xié)助估價(jià)的人員（略）

十三、實(shí)地勘察期（略）

十四、估價(jià)作業(yè)日期（略）

十五、風(fēng)險(xiǎn)提示

1．估價(jià)對(duì)象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設(shè)、交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用狀況等因素變化導(dǎo)致抵押價(jià)值減損。

2．估價(jià)對(duì)象可能因房地產(chǎn)市場變化、國家宏觀政策和經(jīng)濟(jì)形勢變化、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)和銀行利率調(diào)整等因素導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值減損。

估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值。關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)費(fèi)用變化對(duì)估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的影響；關(guān)注估價(jià)報(bào)告出具之后至抵押登記期間是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。

使用者應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。

 

十六、變現(xiàn)能力分析

房地產(chǎn)變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

【注意】此部分要結(jié)合估價(jià)理論p65、本書p25一起學(xué)習(xí)。

 

表2－24

【糾錯(cuò)】轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)不是法定優(yōu)先受償款。

 

××市××鎮(zhèn)港口路某酒店房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告（節(jié)選）

 

     一、估價(jià)對(duì)象描述與分析

（一）、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析

該酒店占地面積3691㎡，總高22層，地下1層，總建筑面積為28105.32㎡，酒店于2003年9月開始營業(yè)，并于2005年4月17日取得《中國四星級(jí)飯店證書》。該酒店是一家集客房、餐飲、娛樂、休閑為一體的多功能商務(wù)型酒店，目前已成為虎門鎮(zhèn)標(biāo)志性建筑物之一。該酒店自開業(yè)以來經(jīng)營收益穩(wěn)定上升，年經(jīng)營收入從2003年的2100余萬元上升至2005年的1.38億元。酒店各功能部分經(jīng)營狀況良好，客房入住率在××市同檔次酒店中處于較高水平，年均入住率可達(dá)到85%左右，酒店平均房價(jià)在350元左右。通過市場調(diào)查，××市同檔次酒店平均價(jià)格在400～450元左右，考慮到本酒店的規(guī)模及地域因素，我們認(rèn)為本酒店的客房定價(jià)合理，有較強(qiáng)的市場競爭力，加之虎門為中國的服裝之都，該鎮(zhèn)商務(wù)型客戶較多，我們預(yù)計(jì)本酒店的長期發(fā)展前景良好。

 

酒店的功能分布情況如下：

1層：接待大堂、佛羅倫薩西餐廳、大堂吧、商務(wù)中心、工藝精品店、停車場、發(fā)廊。該層大堂一側(cè)約50㎡出租經(jīng)營工藝精品店，月租金為15 000元。停車場內(nèi)部分面積出租經(jīng)營發(fā)廊，月租金為10 000元，停車場內(nèi)35．1㎡出租經(jīng)營士多店，月租金為5 500元。西餐廳設(shè)有餐位80個(gè)。

2層：整層作為海港中餐廳，設(shè)有25間不同大小的包房，總餐位數(shù)550個(gè)，該餐廳的人均消費(fèi)在100～150元之間。

3層：該層為ktv俱樂部，共設(shè)有各類型豪華包房42間，其中小包房5間，中包房l7間，大包房7間，豪華大包房9間，總統(tǒng)包房4間。小包房最低消費(fèi)為900元/間，豪華包房的最低消費(fèi)為2800元/間，所有包房平均消費(fèi)約為2500元/間。該層的小商品店出租經(jīng)營，月租金為9200元。

4層：櫻之戀康樂部（桑拿中心），該層設(shè)有日式按摩房67間，目前有57間正在營業(yè)，其余在裝修中，預(yù)計(jì)8月可以對(duì)外營業(yè)。根據(jù)介紹該桑拿房的平均消費(fèi)在484元左右。

5層、7～22層：全部為客房，共10種類型客房，客房總數(shù)為22l間。其中二十一層為行政樓層客房。

6層：設(shè)有2個(gè)大型會(huì)議室，目前正在裝修中，預(yù)計(jì)在今年8月可以營業(yè)。

地下室：該層為設(shè)備用房及洗衣房等配套設(shè)施用房。

 

該酒店基本裝修情況如下：

外墻：裙樓貼大理石；大堂：地面鋪大理石，內(nèi)墻面貼大理石，天花板為藝術(shù)吊頂；走廊：地面鋪大理石，內(nèi)墻貼大理石，天花板為石膏板吊頂；客房：地面鋪實(shí)木地板、部分鋪地毯，內(nèi)墻貼墻紙，天花板石膏板吊頂。

酒店設(shè)施：中央空調(diào)、熱水系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋、煙感報(bào)警、網(wǎng)絡(luò)接線、智能系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)等，室內(nèi)及室外共配有100余個(gè)停車位。

目前酒店服務(wù)項(xiàng)目有商場、飲食、娛樂、客房、康體、商務(wù)、會(huì)議、健身等。其中客房、商務(wù)、會(huì)議、健身為酒店自主經(jīng)營項(xiàng)目，商場、飲食、娛樂、康體等為酒店出租經(jīng)營項(xiàng)目。

 

其基本情況如下：

1層：酒店大堂、商場、美容美發(fā)室，營業(yè)面積約1050㎡，其中商場和美容美發(fā)室為出租經(jīng)營項(xiàng)目；另有一個(gè)50個(gè)車位的停車場。

2層：整體出租，經(jīng)營中餐（龍滕海鮮酒樓）和西餐，營業(yè)面積合計(jì)約1980㎡。其中中餐大廳可同時(shí)容納200人就餐，并有28個(gè)包房，每個(gè)包房可同時(shí)容納15人就餐。西餐廳設(shè)有80個(gè)座位。

3層：整體出租，經(jīng)營歌舞廳，營業(yè)面積約1980㎡。設(shè)有近20個(gè)各種中、小包間。

4層：整體出租，經(jīng)營桑拿洗浴，營業(yè)面積約1980㎡。設(shè)有豪華房12間、貴賓房17間、豪華貴賓房6間。

5～8層：酒店客房，營業(yè)面積約7920㎡。設(shè)有各類套房146間，其中：標(biāo)準(zhǔn)單人房44間、豪華單人房15間、豪華雙人房2l間、商務(wù)房40間、蜜月房7間、套房4間、豪華商務(wù)房3間、豪華蜜月房8間、行政套房3間、高級(jí)行政套房1間。

9層：酒店會(huì)議中心、健身中心、網(wǎng)球場。共有3個(gè)會(huì)議室：大會(huì)議室可以容納300人會(huì)議，中、小會(huì)議室可分別容納80人、20人會(huì)議。

10層：為酒店臨時(shí)建筑（尚未辦理產(chǎn)權(quán)證件），目前為酒店辦公用房。

 

【注意】單獨(dú)估算酒店大堂部分價(jià)值無意義，后面不要計(jì)算酒店大堂的收益，因?yàn)橐驗(yàn)榫频甏筇檬菫槠渌糠址?wù)的，價(jià)值已經(jīng)包含在其他房地產(chǎn)組成部分中，所以再單獨(dú)計(jì)算就重復(fù)了。同理得出：10層辦公用房是為整個(gè)酒店服務(wù)，收益含在其他組成部分中，所以不必單獨(dú)計(jì)算。如果10層不作為辦公用房，而是整體出租，就需要計(jì)算收益。

【糾錯(cuò)】p142基本情況介紹和p141基本裝修情況介紹前后不太一致。比如，前邊說一層設(shè)西餐廳餐位80個(gè)，到了后面又成了二層設(shè)有西餐廳80個(gè)座位。前邊介紹包房總共42間，又成了20個(gè)包間。

 

二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析

本次評(píng)估物業(yè)為虎門鎮(zhèn)港口路某酒店整幢物業(yè)，該酒店原名為“××大廈”，原權(quán)利人為××，該公司從1992年開始投資興建“××大廈”，但在開發(fā)物業(yè)的過程中由于資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè)，并于1999年12月23日取得該物業(yè)的《東莞市建筑工程竣工驗(yàn)收證書》。2002年9月30日通過轉(zhuǎn)讓方式正式取得該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣6，200萬元。甲公司分別于2005年9月6日及2006年6月1日取得該物業(yè)的《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)權(quán)證》。至此，我司認(rèn)為本次評(píng)估物業(yè)的產(chǎn)權(quán)清晰合法。

三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（略）

四、市場背景描述與分析（略）

五、最高最佳利用分析（略）

六、估價(jià)方法適用性分析（略）

 

七、估價(jià)測算過程

（一）假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值

1．收益法

（1）酒店年經(jīng)營收入的計(jì)算

a．客房部分收入

根據(jù)市場調(diào)查，東莞市四星級(jí)以上酒店的客房價(jià)格平均折扣率一般在45%～65%之間，客房入住率一般在50%～80%之間【注意：這些是客觀成本】。根據(jù)本酒店管理人員介紹及企業(yè)提供的近三年會(huì)計(jì)報(bào)表，本酒店的折后房價(jià)約為350元/間，另外加收10%的客房服務(wù)費(fèi)，平均折扣率在55%～60%之間，由于酒店配套齊全，位于虎門鎮(zhèn)的中心區(qū)域，且客房定價(jià)合理，本酒店的年平均入住率在80%左右【注意：這些是實(shí)際成本】，屬于東莞市酒店行業(yè)中的較高水平。在本次評(píng)估中，考慮到酒店成新率、檔次等，我們最終取客房價(jià)格平均折扣率為60%，年均入住率為80%。

【糾錯(cuò)】此處交代本酒店實(shí)際平均入住率在80%左右，但前邊p141交代85%左右，前后交代不一致。

 

客房部分年收益具體計(jì)算如下表：

表2－25

注：年經(jīng)營收益按每年365個(gè)經(jīng)營日計(jì)算，以后的計(jì)算均取365日。

 

b．中餐廳收入

考慮到本酒店的中餐廳為海港城，該餐廳定位檔次較高，人均消費(fèi)一般在100～150元，酒店分午餐和晚餐，午餐平均上座率一般在50%左右，晚餐平均上座率在70%左右，因此我們?nèi)【频曛胁蛷d的每天上座率為120%，人均消費(fèi)為130元。中餐廳年收益計(jì)算見下表：

表2－26

項(xiàng)目	收費(fèi)（元/人）	座位數(shù)	上座率	日收入（元/天）
中餐	130	550	120%	85800
日收入總計(jì)（元）				85800
年收入總計(jì)（萬元）	3131．70

 

c．西餐廳收入

本酒店佛羅倫薩西餐廳的人均消費(fèi)在120元左右，分早餐、午餐、晚餐，每天平均上座率在200%左右。西餐廳年收益計(jì)算見下表：

表2－27

項(xiàng)目	收費(fèi)（元/人）	座位數(shù)	上座率	日收入（元/天）
西餐	120	80	200%	19200
日收入總計(jì)（元）				19200
年收入總計(jì)（萬元）	700．80

 

d．桑拿收入

根據(jù)酒店管理人員介紹，本酒店的日式按摩房平均消費(fèi)在484元，這里我們按照市場平均價(jià)格450元計(jì)算，每日平均營業(yè)時(shí)間為12小時(shí)，一般為每雙鐘計(jì)費(fèi)，平均開房率在350%左右。年收益計(jì)算見下表：

表2－28

【糾錯(cuò)】正在裝修的10間按摩房有潛在收益，也應(yīng)計(jì)算在內(nèi)，但表中只計(jì)算了正常營業(yè)的57間錯(cuò)誤，應(yīng)為67間。

 

e．ktv俱樂部收入

本酒店ktv俱樂部，共設(shè)有各類型豪華包房42間，其中小包房5間，中包房17間，大包房7間，豪華大包房9間，總統(tǒng)包房4間。小包房最低消費(fèi)為900元/間，豪華包房的最低消費(fèi)為2800元/間，所有包房平均消費(fèi)約為2500元/間。平均開房率為90%，年收益計(jì)算見下表：

表2－29

【糾錯(cuò)1】b項(xiàng)人均消費(fèi)130元、c項(xiàng)上座率20%左右、e項(xiàng)平均開房率90%左右，取值都是實(shí)際收益錯(cuò)誤，應(yīng)選平均的客觀收益。

【糾錯(cuò)2】前邊p141交代了商場、飲食、娛樂、康體為出租經(jīng)營項(xiàng)目，但以上b項(xiàng)中餐廳收入、c項(xiàng)西餐廳收入、d項(xiàng)桑拿收入、e項(xiàng)ktv俱樂部收入都沒有按出租經(jīng)營算，而是按了酒店自主經(jīng)營算收益。

 

f．鋪位出租收入

由于本酒店僅有少量的鋪位進(jìn)行出租經(jīng)營，且出租租金收益穩(wěn)定，故本次計(jì)算出租鋪位收益時(shí)根據(jù)租賃合同計(jì)算，目前出租鋪位共4個(gè)，其中包括一層工藝精品店、停車場內(nèi)發(fā)廊及士多店、三層ktv俱樂部商品銷售鋪位，年收入合計(jì)為47．64萬元。

    【糾錯(cuò)】應(yīng)交代租約期幾年，租約期內(nèi)按合同價(jià)，租約期外按市場價(jià)。

g．會(huì)議中心收入

目前本酒店會(huì)議中心正在裝修中，預(yù)計(jì)今年8月可投入使用，考慮到從估價(jià)時(shí)點(diǎn)至預(yù)計(jì)投入經(jīng)營日期間隔較短，對(duì)酒店長期收益價(jià)值影響不大，故本次評(píng)估按照正常營業(yè)計(jì)算其收益價(jià)值。

根據(jù)酒店管理人員介紹，本會(huì)議中心的定價(jià)為每天800～l000元/間，根據(jù)市場調(diào)查，該定價(jià)合理，會(huì)議中心的平均使用率一般在50%左右，則會(huì)議中心的年收益計(jì)算如表2－47：

表2－30

會(huì)議室類型	間數(shù)（間）	收費(fèi)（元/間·天）	平均使用率	日收入（元）
會(huì)議室	2	l000	50%	l000
年收入總計(jì)（萬元）	36．50

 

h．其他收入

其他收入是指酒店其他配套設(shè)施的有償服務(wù)，該部分配套設(shè)施主要服務(wù)于入住酒店的客戶，如大堂吧等設(shè)施，這里我們按客房收入10%計(jì)算。則年收入為257．27萬元。

    【糾錯(cuò)】大堂不應(yīng)該單獨(dú)再算收益，另外其他是哪些部分，應(yīng)詳細(xì)列明其他是哪幾部分

以上8部分構(gòu)成本酒店的全部收益，則本酒店年經(jīng)營收入為：

酒店年經(jīng)營收入＝客房部分收入＋中餐廳收入＋西餐廳收入＋桑拿收入＋ktv俱樂部收入＋鋪位出租收入＋會(huì)議中心收入＋其他收入＝2572．70＋3131．70＋700．80＋3276．79＋3449．25＋47．64＋36．50＋257．27＝13472．65（萬元）

 

（2）總營業(yè)支出

a．營業(yè)成本

根據(jù)酒店財(cái)務(wù)分類，營業(yè)成本包括：耗用食品、香煙、酒水等；飲料的原材料、調(diào)料、配料成本；餐館等耗用的材料；洗衣房耗用的材料成本等；客房用品等。一般四星級(jí)酒店的營業(yè)成本占年經(jīng)營收入的20%～30%，根據(jù)酒店近三年會(huì)計(jì)報(bào)表，該項(xiàng)目占年經(jīng)營收入的18%～25%，屬于行業(yè)正常水平，在此我們以經(jīng)營收入的25%計(jì)取。則營業(yè)成本為3368．16萬元。

【糾錯(cuò)】不應(yīng)按實(shí)際成本，而應(yīng)按客觀成本。

b．營業(yè)費(fèi)用估算

營業(yè)費(fèi)用包括：工資、福利、燃料費(fèi)、攤銷低值易耗品、服裝費(fèi)、洗滌費(fèi)、水電費(fèi)、郵電費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、展覽費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、差旅費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、工作餐費(fèi)、裝修折舊、其他等。

四星級(jí)酒店一般的經(jīng)營費(fèi)用約為經(jīng)營收入的25%～30%左右，根據(jù)本酒店近三年會(huì)計(jì)報(bào)表，該項(xiàng)目占總收入的30%～35%，考慮到在估價(jià)時(shí)不計(jì)建筑物折扣費(fèi)用，我們在此取總經(jīng)營收入的33%。則營業(yè)費(fèi)用為4445．97萬元。

【糾錯(cuò)】ab選項(xiàng)的費(fèi)率取值不應(yīng)實(shí)際成本，而應(yīng)按客觀成本計(jì)算。

 

c．管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用估算

管理費(fèi)用包括：公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、培訓(xùn)教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、開辦費(fèi)、聘請會(huì)計(jì)、審計(jì)師費(fèi)用、修理費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、上級(jí)管理費(fèi)、其他費(fèi)用等。財(cái)務(wù)費(fèi)用包括：銀行手續(xù)費(fèi)、信用卡手續(xù)費(fèi)及其他。一般酒店的管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用占經(jīng)營收入的8%～10%，我們以經(jīng)營收入的10%計(jì)取。則管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)為1347．26萬元。

 

d．有關(guān)稅費(fèi)

依照虎門鎮(zhèn)交稅標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營酒店物業(yè)每年繳納的相關(guān)稅費(fèi)如下表：

表2－48

則有關(guān)稅費(fèi)為957．04萬元。

本次評(píng)估酒店的年經(jīng)營支出由以上4部分構(gòu)成，合計(jì)為10 118．44萬元。

 

（3）酒店房地產(chǎn)年凈收益計(jì)算

酒店年凈收益為酒店年經(jīng)營總收益扣除酒店年經(jīng)營支出部分再扣除屬于酒店行業(yè)帶來的商業(yè)利潤后的收益，根據(jù)市場調(diào)查，酒店旅游行業(yè)的平均利潤率在9%～15%之間，考慮到本酒店經(jīng)營效益良好，我們?nèi)∩虡I(yè)利潤為11%，則本酒店屬于房地產(chǎn)帶來的年凈收益為：

房地產(chǎn)年凈收益＝酒店年經(jīng)營收益－酒店年經(jīng)營支出－酒店商業(yè)利潤

＝13472．65－10118．44－10118．44×11%

＝2241（萬元）

【糾錯(cuò)1】凈收益計(jì)算還應(yīng)扣除無形資產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)收益。

 

（4）房地產(chǎn)的收益價(jià)值

房地產(chǎn)年凈收益為2241萬元，土地剩余年期為48．5年。報(bào)酬率按目前銀行一年期貸款利率及投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，并考慮到目前酒店經(jīng)營收入隨市場變化的不確定性等因素，我們確定房地產(chǎn)綜合報(bào)酬率為9%，某酒店的建筑面積共計(jì)28105．32㎡，則房地產(chǎn)收益價(jià)值為：

v＝（a÷y）×［1－（1＋y）^－n］＝2241÷9%×［l－l÷（1＋9%）^48．5］＝24519（萬元）

則，酒店單位面積收益價(jià)值為：24519×10000÷28105．32＝8724（元/㎡）

根據(jù)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，本酒店的收益單價(jià)取整為8700元/㎡。

【糾錯(cuò)1】前邊未交代土地使用期限屆滿無償收回土地時(shí)，對(duì)地上建筑物殘值是否給予補(bǔ)償，所以此處沒有考慮建筑物殘值給予補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值。

【糾錯(cuò)2】選取凈收益每年不變有限期公式無理由。

【糾錯(cuò)3】報(bào)酬率9%確定理由不充分。

【糾錯(cuò)4】報(bào)酬率按銀行一年期貸款利率錯(cuò)誤，應(yīng)按存款利率。（相關(guān)鏈接：成本法中的投資利息是按貸款利率）

【糾錯(cuò)5】剩余年限48.5年沒有說明理由。

【糾錯(cuò)6】缺停車場收益的計(jì)算。

 

 

2．成本法

（1）土地成本

由于估價(jià)對(duì)象土地用途為綜合樓，現(xiàn)狀用途為酒店，遵循最有效利用原則，評(píng)估過程中土地用途以酒店用途為前提?？紤]到××市目前尚未公布基準(zhǔn)地價(jià)，無法采用基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)土地進(jìn)行估價(jià)，通過查詢××市土地交易信息網(wǎng)，2005年至2006年期間，××鎮(zhèn)幾乎無酒店用地交易實(shí)例，但周邊其他鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)有酒店用地的交易實(shí)例，考慮到酒店用地的特殊性，并參考××市近幾年來成交的酒店用地，各鎮(zhèn)酒店用地的成交價(jià)格差異較小，因此我們通過其他鎮(zhèn)區(qū)的交易實(shí)例進(jìn)行相應(yīng)修正以求取本宗酒店用地的土地成本。

交易實(shí)例如下表：

表2－49

 

【糾錯(cuò)1】可比實(shí)例1、2面積太大，規(guī)模不相當(dāng)，不具可比性。

【糾錯(cuò)2】可比實(shí)例3成交時(shí)間在2005年3月10日，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為06年6月21日，超出一年，不具可比性。

【糾錯(cuò)3】三個(gè)可比實(shí)例都是商業(yè)用途40年期，估價(jià)對(duì)象為50年期綜合用性，不具可比性。

    相關(guān)因素修正：

考慮到上述成交實(shí)例均為近2年內(nèi)成交的酒店用地，交易情況正常，考慮到東莞市近兩年土地價(jià)格變動(dòng)不大，且由于酒店用地的特殊性，近幾年東莞市各地成交價(jià)格差異不大，因此我們對(duì)用地類型、交易日期、交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素不進(jìn)行修正，僅對(duì)土地剩余使用年期進(jìn)行修正。

本宗地剩余使用年期為48年，土地報(bào)酬率取6%，則

 

【補(bǔ)充土地估價(jià)中年期修正公式】

y=[1-1/(1+r)^m)]/[1-1/(1+r)^n]

m為待估宗地使用年期，

n為該用途土地法定最高出讓年期

 

土地年期修正系數(shù)＝［1－1÷（1＋6%）⁴⁸］÷［1－1÷（1＋6%）⁴⁰］＝1．04

土地成本單價(jià)＝（1003×104＋l000×1．04＋1095×1．04）÷3＝1074（元/㎡）

土地成本＝l074×3691＝3964134（元）

【糾錯(cuò)1】土地剩余年限前邊交代是48.5年，這里又成了48年，前后交代不一致。

【糾錯(cuò)2】土地報(bào)酬率6%無取值依據(jù)。

【糾錯(cuò)3】計(jì)算公式中法定土地使用權(quán)出讓年限為綜合50年，不應(yīng)為40年。

【糾錯(cuò)4】最后求取比準(zhǔn)價(jià)格為什么用簡單算述平均法，沒有給出理由。

 

（2）建造成本

建筑物的建造成本包括實(shí)地查勘設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)。具體計(jì)算見估價(jià)計(jì)算表。（表2-50）

（3）管理費(fèi)用

是用于管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括管理人員工資、差旅費(fèi)等，一般為建造成本的3%～6%，考慮到為四星級(jí)酒店，工程復(fù)雜，本次取5%。

（4）資金利息

包括土地取得成本、建造成本和管理費(fèi)用的利息，利率取現(xiàn)行銀行1～3年期貸款利率6．03%。

【糾錯(cuò)】投資利息計(jì)算基數(shù)中應(yīng)包含銷售費(fèi)用。

（5）投資利潤

以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的一般水平為基礎(chǔ)，并參考項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)營利水平具體情況確定。投資利潤率一般為土地取得成本、建造成本和管理費(fèi)用的10%～25%，考慮到估價(jià)對(duì)象為酒店，本次取20%。

【糾錯(cuò)】投資利潤率計(jì)算基數(shù)中應(yīng)包含銷售費(fèi)用。

 

（6）稅費(fèi)

為開發(fā)商銷售房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)，包括營業(yè)稅（銷售收入的5%）、城建稅（銷售收入的0．25%），教育費(fèi)附加（銷售收入的0．15%）和堤圍防護(hù)費(fèi)（銷售收入的0．1%），為總投資的5．5%。

【糾錯(cuò)1】缺少交易手續(xù)費(fèi)和印花稅的計(jì)算。

【糾錯(cuò)2】銷售稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)不對(duì)，應(yīng)為估價(jià)對(duì)象重新購建價(jià)格v。

（7）計(jì)提折舊

按年限直線折舊法計(jì)算，其建筑物的壽命為經(jīng)濟(jì)壽命。

【糾錯(cuò)】是按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計(jì)算建筑物折舊的，即60－5＝55年，前面應(yīng)該交代一個(gè)前提：即應(yīng)說明在建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回后建筑物是給予補(bǔ)償?shù)摹Ｈ绻唤o予補(bǔ)償，就應(yīng)該按土地使用年期算折舊。

 

（8）評(píng)估測算結(jié)果

重置成本法計(jì)算依據(jù)及計(jì)算過程詳見下表：

通過成本法評(píng)估測算，估價(jià)對(duì)象的評(píng)估單價(jià)為人民幣5800元/㎡，評(píng)估總值為人民幣163 010 856元整。

表2－33

 

【糾錯(cuò)1】缺基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，前邊沒有交代土地開發(fā)程度如何，是幾通一平

【糾錯(cuò)2】缺少銷售費(fèi)用的計(jì)算。

【糾錯(cuò)3】資金利息的計(jì)算應(yīng)為復(fù)利。

【糾錯(cuò)4】銷售稅費(fèi)的基數(shù)應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值v，而不是幾項(xiàng)成本之和。

【糾錯(cuò)5】最后房地產(chǎn)價(jià)值5805計(jì)算錯(cuò)誤，土地成本+建筑物成本=1074+5663=6737

【糾錯(cuò)6】投資利息的計(jì)算基數(shù)缺少管理費(fèi)。

【糾錯(cuò)5】缺少其他工程費(fèi)和開發(fā)期稅費(fèi)。

【解釋】建筑物成本價(jià)值5663的計(jì)算過程為：4112（建筑物重置成本）-449（折舊）+2000（二次裝修凈值）

 

3．酒店市場價(jià)值的確定

上述兩個(gè)結(jié)果中，以收益法測算的收益價(jià)格大于以成本法通過積累建造估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)成本、費(fèi)用測算出的價(jià)格，考慮到收益法得出收益價(jià)格能更好地反映房地產(chǎn)的市場價(jià)值，估價(jià)人員確定本次估價(jià)結(jié)果中以收益法為主，兼顧考慮成本法，采用加權(quán)平均的方法，綜合得出本次估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)值如下表：

表2－34

 

（二）房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款

根據(jù)委托人提供的物業(yè)未抵押證明及相關(guān)調(diào)查，確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)計(jì)稅費(fèi)。具體計(jì)算見下表：

表2－35

 

（三）房地產(chǎn)抵押價(jià)值

房地產(chǎn)抵押價(jià)值＝市場價(jià)值－房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款

＝220064656－16571541＝203493115（元）

則本次評(píng)估酒店的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為203493115元。

八、估價(jià)結(jié)果確定

根據(jù)市場調(diào)查，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素和使用現(xiàn)狀，最終我們確定，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估結(jié)果如下：

市場價(jià)值：人民幣220 064 656元，大寫金額：人民幣貳億貳仟零陸萬肆仟陸佰伍拾陸元整；

知悉的法定優(yōu)先受償款：人民幣16 571 541元，大寫金額：人民幣壹仟陸佰伍拾柒萬壹仟伍佰肆拾壹元整；

抵押價(jià)值：人民幣203 493 115元，大寫金額：人民幣貳億零叁佰肆拾玖萬叁仟壹佰壹拾伍元整。

 

附  件（略）