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第一章 物業(yè)管理概述

 

復習向導：

《考試大綱》是我們復習的指導性文件，《物業(yè)管理基本制度與政策》課程修訂后各章的知識點數如下：

章節(jié)	知識點數	備注
第一章 物業(yè)管理	17	考點不多
第二章  物業(yè)管理服務	24	考點較多
第三章  物業(yè)管理的基本制度	69	考點最多
第四章  業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權	17	涉及到
第五章  房地產相關制度與政策	34	考點不多

從表中我們就可以看出，對于該門課程，復習的重點在哪里了。

 

考綱要求

1.掌握《條例》對物業(yè)管理的定位，《條例》的指導思想以及確立的基本法律關系。

 2.熟悉物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會經濟中的地位和作用，《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問題。

3.了解物業(yè)管理產生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革。

 

第一節(jié)   物業(yè)管理的概念

知識點一：物業(yè)管理的概念     

《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)第二條對物業(yè)管理下了定義：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。（必考點）

    一、對《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解

1．物業(yè)服務企業(yè)的產生：即是由業(yè)主通過選聘的方式來實現的活動。

業(yè)主對于房屋等建筑物的管理，主要有三種方式：第一種方式是業(yè)主自己進行管理；第二種方式是業(yè)主將不同的服務內容委托給不同的專業(yè)公司。第三種方式是業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理。

 

《條例》調整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務活動。當然，這并不意味著業(yè)主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束。就業(yè)主自行管理方面，《中華人民共和國民法通則》（以下簡稱《民法通則》）等法律、法規(guī)都有規(guī)定。

需要說明的是，是否選聘物業(yè)服務企業(yè)來對物業(yè)實施管理，是業(yè)主的權利?！段飿I(yè)管理條例》并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)服務企業(yè)來實施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的形式來對物業(yè)進行管理，則應當按照《條例》的規(guī)定來進行。

 

2．物業(yè)管理活動的依據：物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同

物業(yè)管理活動的實質是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)就物業(yè)管理服務為標的所進行的一項交易。

物業(yè)服務合同是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)訂立的關于雙方在物業(yè)管理活動中的權利義務的協議。物業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動產生的契約基礎。

物業(yè)服務企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的。物業(yè)服務企業(yè)根據物業(yè)服務合同提供物業(yè)管理服務，業(yè)主根據物業(yè)服務合同交納相應的物業(yè)服務費用，雙方是平等的民事法律關系。

3．物業(yè)管理的內容   

物業(yè)管理的內容由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。主要有兩方面：

一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理；

二是維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)服務企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務。

   除此之外，物業(yè)服務企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關費用。

總結：

物業(yè)管理定義的理解	《物業(yè)管理條例》規(guī)定的范圍：	僅限于業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務活動。
	物業(yè)管理活動產生的契約基礎：	物業(yè)服務合同
	物業(yè)管理的內容：	一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理；
		二是維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。

 

例題:下列關于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（ b ）

a．物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式來實現的活動

b．對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應選聘物業(yè)服務企業(yè)來進行管理

c．物業(yè)服務企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的        

d．物業(yè)管理的內容由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定

二、《條例》調整的范圍

1．《條例》既調整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。

從《條例》出臺前各地立法情況來看，主要規(guī)范的是居住物業(yè)（住宅物業(yè)）的物業(yè)管理活動；對于寫字樓、商場等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理管理活動，沒有專門的法律規(guī)定，實踐中多是參照居住物業(yè)的有關規(guī)定執(zhí)行。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務合同來解決。當然，《條例》在某些問題上對兩者也做了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設單位需通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對非住宅物業(yè)的建設單位，就沒有這一要求；同時《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應當建立專項維修資金制度，而對非住宅物業(yè)則未作強制性規(guī)定。

2．《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。

《條例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動，也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。這既有利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展，也有利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會和經濟效益。

 

例題：下列關于《物業(yè)管理條例》調整的范圍的表述中，正確的是（ ad  ）（多選題）

a．《物業(yè)管理條例》既調整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動

b．《物業(yè)管理條例》只調整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，對非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動未作規(guī)定

c．《物業(yè)管理條例》所有問題上都沒有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)

d．《物業(yè)管理條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村

e．《物業(yè)管理條例》的適用范圍，只適用城市，不適用鄉(xiāng)村

三、物業(yè)管理的市場化特征

   1．房地產物質形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產狀況的演變

房地產是人類賴以生存的基本物質資料，無論生活或是生產經營，都不能與之分離。隨著社會生產力的發(fā)展和社會資源配置的需要，幾千年來單一產權式的房地產形態(tài)，已經不再適應經濟社會發(fā)展的要求。目前，設備設施齊全的組團建筑、住宅小區(qū)，已經成為現代房地產的主流形態(tài)。

物質形態(tài)的變化必然導致產權所有關系的變化。房地產權屬已經由獨立的產權主體向共有的產權主體轉化。目前，除少數情況外，建筑物及配套的設施、設備以及用地，基本已被多個產權人區(qū)分所有，其中的每個產權人僅享有部分產權并承擔專有部分的管理修繕義務，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔著維護責任。

2．多元化的物業(yè)權屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應

    一直以來，我們都是實行由業(yè)主自管自修房屋的管理方式，但是在當前的物業(yè)形態(tài)和房屋產權形式下，這種傳統(tǒng)的房屋管理模式已經無法延續(xù)。在共有產權狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項關系全體業(yè)主權益的決定，都必須取得多數業(yè)主的同意，否則就會構成對其他業(yè)主權利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財產的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)服務企業(yè)依據業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務。

    3．物業(yè)管理活動應當遵循市場原則

    業(yè)主管理房產的方式，由自管自修轉向委托專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進行管理，其本質就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權限中分離出去，全體業(yè)主仍然享有物業(yè)管理的決策權，但管理職能交由物業(yè)服務企業(yè)來實施。

 

這種物業(yè)管理方式的轉化，必須通過市場原則來實現，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)服務企業(yè)，并和物業(yè)服務企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎上，簽訂物業(yè)管理服務合同，然后各自享有并履行合同約定的權利和義務。

將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點：

    一是強調業(yè)主在市場活動中的自主權。業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權，而這種選擇權必須依法得到保護。

    二是強調物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務，服務標準是什么，業(yè)主如何承擔服務費用，以及業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業(yè)服務合同中作出明確約定。

4．非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理

書上一共用了三段話來介紹了哪些房屋管理不屬于物業(yè)管理。我們歸納一下就是：產權單一、行政管房，非市場關系，不屬《條例》范疇。

具體來說，是指有些非住宅建筑，產權情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多，其中一些機構管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運作，甚至有的管房機構或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機構或部門并沒有按照企業(yè)經營規(guī)則獨立核算自負盈虧，人、財、物由上級單位支配和調動，與上級單位沒有建立物業(yè)管理合同關系。

這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質特征，盡管管理方式是合法的、正常的，但并不具備《條例》所要求的由業(yè)主選聘并按照物業(yè)服務合同履行職責的物業(yè)管理本質特征。這種房屋管理方式雖然符合民法關于財產權的規(guī)定，財產所有人有權利也有義務管理好自身的財產，不受他人干涉，從嚴格意義上來講，它不是一種市場關系，不屬于《條例》調整的范圍。

《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，作為物業(yè)管理活動的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義上的行政管房模式區(qū)分開，強調物業(yè)管理是一種市場行為、市場關系、市場活動，必須遵守市場規(guī)則。

 

例題：物業(yè)管理活動的前提條件是（ c  ）。

a．社會化分工原則

b．專業(yè)原則

c．市場原則

d．標準化原則

知識點二：物業(yè)管理的特征（必考點）

    社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。

一、社會化

    物業(yè)管理社會化有兩個基本含義：一是物業(yè)的所有權人要到社會上去選聘物業(yè)服務企業(yè)；二是物業(yè)服務企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。

物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經營管理權相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提?，F代化大生產的社會專業(yè)分工，則是實現物業(yè)管理社會化的必要條件。

例題：物業(yè)管理社會化的必要前提是（b ）

a．現代化大生產的社會專業(yè)分工

b．物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的經營管理權相互分離

c．物業(yè)的所有權人在社會上選聘好物業(yè)服務企業(yè)

d．物業(yè)服務企業(yè)社會上找到可以代管的物業(yè)

二、專業(yè)化

物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)服務企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產權人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理。這就要求：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機構；有專門的管理工具設備；有科學、規(guī)范的管理措施與工作程序；運用現代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術實施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現代化大生產專業(yè)分工的必然結果。因此，要求物業(yè)服務企業(yè)必須具備一定的資質等級、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。

   例題：關于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說法不正確是（ c  ）

a．物業(yè)服務企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產權人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理

b．要求物業(yè)服務企業(yè)有專門的管理工具設備

c．物業(yè)服務企業(yè)必須具備一定的資質等級，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格

d．要求物業(yè)服務企業(yè)運用現代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術實施專業(yè)化的管理

 

三、市場化（輪換考點）

    市場化是物業(yè)管理最主要的特點。在市場經濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經營，所提供的商品是勞務，方式是等價有償，業(yè)主通過招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)，由物業(yè)服務企業(yè)來具體實施。雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現。

例題：物業(yè)管理的基本特征包括（ bce ）（多選題）

a．產業(yè)化b．社會化c．專業(yè)化d．標準化     e．市場化