第五節(jié)物業(yè)服務收費

物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取相應費用的行為。

一、物業(yè)服務費的收費原則

物業(yè)服務收費應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

(1)合理原則。

(2)公開原則。

(3)費用與服務水平相適應原則。

二、物業(yè)服務費的定價形式和計費方式

(一)物業(yè)服務費的定價形式

物業(yè)服務收費應區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。

物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。

市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。物業(yè)管理的具體收費標準由業(yè)主委員會根據(jù)所需物業(yè)服務項目的數(shù)量和質(zhì)量，結(jié)合市場行情提出建議標準，經(jīng)業(yè)主大會表決通過并與物業(yè)服務企業(yè)按照市場原則協(xié)商后在物業(yè)服務合同中約定。

(二)物業(yè)服務費的計費方式

物業(yè)服務費的計費方式有酬金制和包干制兩種。

1.酬金制

2.包干制

3.酬金制和包干制的財務特征

(1)會計主體。在酬金制下，物業(yè)管理項目是獨立的會計主體，各物業(yè)管理項目應獨立建賬、獨立核算。在包干制下，物業(yè)管理項目的會計主體是物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)管理項目可以獨立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。

(2)收入。采取酬金制的物業(yè)管理項目，物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金;采取包干制的物業(yè)管理項目，物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務收人就是該項目的物業(yè)服務費。

(3)成本費用。無論是酬金制還是包干制，物業(yè)管理費用有以下特征：①物業(yè)服務企業(yè)固定成本的比例較高。②人工成本占總成本的比例較高。③物業(yè)服務企業(yè)成本費用的可預測性較強。

三、物業(yè)服務費的構(gòu)成

包干制下的物業(yè)服務費構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。酬金制下預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。

四、物業(yè)服務費的交納和督促

(1)物業(yè)使用人的交費責任。

(2)未交付房屋的交費主體。已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位交納。

(3)業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務。業(yè)主委員會有責任和義務代表全體業(yè)主督促欠費業(yè)主限期交納物業(yè)服務費。對欠費的業(yè)主，業(yè)主委員會應督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費。

(4)代收代交費用。為了保護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可向委托單位收取手續(xù)費?！?/p>

（責任編輯：xy）

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