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2012年注冊資產(chǎn)評估師考試經(jīng)濟法知識串講第四章3

發(fā)表時間:2012/8/8 9:54:59 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試經(jīng)濟法第四章 物權(quán)法律制度的知識點精講輔導(dǎo),希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第三節(jié) 所有權(quán)

一、所有權(quán)概述

(一)所有權(quán)的概念和特征

1.定義:所有權(quán),是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2.特征:完全物權(quán)、整體性、恒久性、彈力性(可以分離,通過支配權(quán))

(二)所有權(quán)的權(quán)能

所有權(quán)的權(quán)能包括占有、使用、收益和處分。

【注意】孳息

 
定義
例子
歸屬
辨析
天然孳息
依據(jù)物的自然性能或者物的變化規(guī)律而取得的收益
果樹所結(jié)果實
1.有約定按約定
2.一物之上既有所有權(quán)人,又有用益物權(quán)人的,因該物產(chǎn)生的天然孳息由
用益物權(quán)人取得。
原物、孳息屬于兩個獨立的物,(如:尚在母牛身體里的小牛不屬于孳息)
法定孳息
依據(jù)一定法律關(guān)系而收取的孳息
租金
1.有約定按約定
2.按照交易習(xí)慣取得

【注意】占有不等于所有(如:a租給b,a所有,b占有)

【注意】處分包括法律處分(所有權(quán)消滅)和事實處分(改變所有物的性狀)

(三)所有權(quán)的取得

原始取得
先占
1.財產(chǎn)須為無主物,且須為動產(chǎn)。(如:撿貝殼)
2.性質(zhì):單方事實行為。
勞動生產(chǎn)、收益
勞動產(chǎn)品及孳息
征收
1.前提:為了社會公共利益的需要
2.做法:集體所有的土地和單位個人的房屋及其他不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)歸征收人——
轉(zhuǎn)移所有權(quán)
善意取得
無處分權(quán)人將動產(chǎn)或不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人,如果受讓人取得該動產(chǎn)時出于善意,則受讓人將依法取得該動產(chǎn)或不動產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)
添附
不同所有人的財產(chǎn)合并在一起,形成一種不能分離的新財產(chǎn),或分離在經(jīng)濟上不合理
沒收
采取強制手段,剝奪違法犯罪分子的財產(chǎn)歸國家所有
拾得遺失物
非基于占有人的意思且非基于他人行為而喪失占有之物。
繼受取得
通過法律行為從原所有人處取得對某項財產(chǎn)的所有權(quán)。
包括:
買賣合同、贈與、互易、繼承、受遺贈等

關(guān)鍵點:

◆善意取得

1.善意取得必須符合如下構(gòu)成要件:(1)受讓人受讓財產(chǎn)時主觀上為善意;

(2)以合理的價格有償受讓;

(3)轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

2.后果:

(1)受讓人依照善意取得制度的規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的

(2)原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失

3.不適用情形:

(1)法律禁止或限制流轉(zhuǎn)的物;

(2)贓物、遺失物、埋藏物、隱蔽物、漂流物(除非第三人從出賣同類物品的公共市場上買得)

(3)無償受讓

(4)明顯低價購入

(5)在受讓時知道或者應(yīng)當(dāng)知道

◆添附

形式
混合
指不同所有人的財產(chǎn)相互摻和,難以分開并形成新財產(chǎn)。
附合
指不同所有人的財產(chǎn)緊密結(jié)合在一起而形成新財產(chǎn),雖未達到混合的程度,但非經(jīng)拆毀不能達到原來的狀態(tài)。
加工
指一方使用他人財產(chǎn)加工改造為具有更高價值的新的財產(chǎn)。
歸屬
(1)由當(dāng)事人協(xié)商處理
(2)協(xié)議不成,應(yīng)歸給新財產(chǎn)
添附價值量大的一方所有,但其應(yīng)向原所有人給付適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟補償。
(3)如果取得新財產(chǎn)所有權(quán)的一方的添附系
出于惡意(即明知是他人的財產(chǎn)而進行加工,或有其他故意或者過失行為),則原所有人除有權(quán)向其請求經(jīng)濟補償外,還有權(quán)要求其賠償因添附所造成的損失。

(四)所有權(quán)的行使和消滅

1.行使

(1)所有權(quán)人直接行使

(2)所有權(quán)人授權(quán)他人行使:用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)

2.消滅

(1)所有權(quán)客體滅失。

(2)所有權(quán)主體消滅。

(3)所有權(quán)被依法轉(zhuǎn)讓。

(4)所有權(quán)被拋棄。

(5)所有權(quán)被依法強制消滅。

【注意】絕對消滅:該財產(chǎn)已不復(fù)存在(第一點)

相對消滅:一方喪失了所有權(quán),但同時另一方則取得了對該項財產(chǎn)的所有權(quán)(第二三五點)

(五)征收征用制度

 
征收
征用
目的
為了公共利益的需要
因搶險、救災(zāi)等緊急需要
對象
僅限于集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。
不動產(chǎn)和動產(chǎn)
補償
征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用
②征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn),應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償,維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。
單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的,應(yīng)當(dāng)給予補償。
后果
征收是財產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了變化;
②不存在返還的問題。
所有權(quán)沒有變化,使用權(quán)暫時發(fā)生變化
如果標(biāo)的物沒有滅失,則仍需要返還給權(quán)利人。

二、國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)

(一)國家所有權(quán)

1.國家所有權(quán)概述

國家所有權(quán)(全民所有)是指以國家的名義享有的所有權(quán),即國家對國有財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

(1)國家所有權(quán)的主體:國家(唯一性和統(tǒng)一性)

(2)國家所有權(quán)的客體

專屬于國家所有的財產(chǎn)(不適用善意取得)
礦藏、水流、海域
②城市的土地
③無線電頻譜資源
④國防資產(chǎn)
非專屬于國家所有的財產(chǎn)
森林、山嶺、草原、荒地、灘涂
②野生動植物資源
③文物
④基礎(chǔ)設(shè)施
⑤農(nóng)村和城郊的土地

(3)國家所有權(quán)的取得:積累、交易、稅收、沒收、贖買、征收、罰款等方式取得。

(4)國家所有權(quán)的行使:

國家所有權(quán)在行使方式上必須通過法律法規(guī)授權(quán)的國家機關(guān)、企事業(yè)單位以及國家投資的企業(yè)

2.國家所有權(quán)的保護

(二)集體所有權(quán)

主體
城鎮(zhèn)集體、集體的全體成員
客體
法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂;
②集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施;
③集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施;
④集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。(野生動植物資源、文物等)
內(nèi)容
必須由集體組織的成員進行民主管理,并且依照法定的程序行使權(quán)利。
行使
(1)農(nóng)民集體所有權(quán)的行使:下列事項應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定:
①土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包;
②個別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整;
③土地補償費等費用的使用、分配辦法;
④集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動等事項;
⑤法律規(guī)定的其他事項。
(2)自然資源集體所有權(quán)的行使:集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等,依照下列規(guī)定行使所有權(quán):①屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán);②分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的,由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán);③屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)。
保護
 

(三)私人所有權(quán)

私人對合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。

三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

(一)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、特征

1.概念:

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指由專有部分所有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)結(jié)合而成的一種"復(fù)合物權(quán)"。

業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。"

2.特征:

(1)權(quán)利的復(fù)合性

(2)專有所有權(quán)的主導(dǎo)性

①取得專有所有權(quán)即取得共有所有權(quán)和共同管理權(quán);

②專有所有權(quán)的大小決定區(qū)分所有權(quán)人共有所有權(quán)和共同管理權(quán)的大??;

③只登記專有所有權(quán),而共有所有權(quán)和共同管理權(quán)不需要單獨登記。

(3)一體性:不可分離,在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時,應(yīng)將三者同時進行。

(二)專有所有權(quán)

1.定義:專有所有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2.注意事項

(1)業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

(2)業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

(三)共有所有權(quán)

1.業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

2.共有的部分:

(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。

(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。

(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。

(4)建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

(5)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,屬于業(yè)主共有。

(四)共同管理權(quán)

1.業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。

2.業(yè)主共同決定的事項:(選擇題)

(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;
(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。(1/2+1/2)
(1)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;
(2)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施
經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意(2/3+2/3)

四、相鄰關(guān)系

相鄰關(guān)系是指不動產(chǎn)的相鄰各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時,因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。(選擇題,對比地役權(quán)) 

相鄰用水、排水關(guān)系
不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。
對自然流水的利用,應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。
對自然流水的排放,應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。
因通行產(chǎn)生的相鄰關(guān)系
不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的,應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。
因修建施工、防險發(fā)生的相鄰關(guān)系
不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的,?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。
因通風(fēng)、采光發(fā)生的相鄰關(guān)系
建造建筑物,不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準,妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。
相鄰排污關(guān)系
不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物,排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。
相鄰防險關(guān)系
不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等,不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。

五、共有

(一)共有概述

1.共有的概念及特征(了解)

(1)概念:共有,是指兩個或兩個以上的主體就同一不動產(chǎn)或動產(chǎn)享有所有權(quán)。即一個財產(chǎn)上有多個所有權(quán)人。

(2)特征:

①主體:兩個或兩個以上的公民或法人

②客體:共有物在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割

③內(nèi)容:共有人對共有物按照各自的份額享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù),或平等享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)。

④性質(zhì):不是一種獨立的所有權(quán)類型

(3)種類:按份共有和共同共有。

(二)按份共有

1.判斷標(biāo)準:

共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有,或者約定不明確的,除共有人具有家庭關(guān)系等外,視為按份共有。

2.按份共有人的權(quán)利:

(1)有權(quán)依其份額對共有財產(chǎn)享有占有、使用、收益權(quán)。

按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。但對共有財產(chǎn)的使用方法,應(yīng)由全體共有人協(xié)商確定。--份額部分單獨,共有財產(chǎn)協(xié)商

(2)有權(quán)按照約定管理共有財產(chǎn)。有約定按約定;沒有約定或者約定不明確的,各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。

(3)處分份額:

按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。

共有人轉(zhuǎn)讓其份額,其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

(4)處分共有財產(chǎn):處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。

3.權(quán)利義務(wù):按照各自的份額享有權(quán)利,同時也要按各自的份額分擔(dān)義務(wù)。

4.享有的份額,沒有約定或者約定不明確的,按照出資額確定;不能確定出資額的,視為等額享有。(出資額→等額)

(三)共同共有

共同共有是指兩個或兩個以上的法人或公民,根據(jù)某種共同關(guān)系(如夫妻關(guān)系、共有所有權(quán))而對某項財產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。

1.共有財產(chǎn)不分份額,只有在共同共有關(guān)系終止時,才能確定各共有人的份額,以分割共有財產(chǎn)。

2.共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。

3.各共有人平等地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。.對共有物的管理費用以及其他負擔(dān),有約定的按約定;沒有約定或者約定不明確的,共同共有人共同負擔(dān)。

(四)共有物的分割

1.可約定:不得分割共有的不動產(chǎn)或者動

沒有約定或者約定不明確的:按份共有人可以隨時請求分割,共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。

2.分割方式:協(xié)商確定。

達不成協(xié)議,共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的,應(yīng)當(dāng)對實物予以分割;難以分割或者因分割會減損價值的,應(yīng)當(dāng)對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割--或分割,或變賣

(五)因共有財產(chǎn)而產(chǎn)生的共同債務(wù)

1.對外承擔(dān)連帶責(zé)任

因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù),在對外關(guān)系上,共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù),但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。

2.對內(nèi)

按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù),共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。

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