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知識點(diǎn)十二、資本化率

資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價(jià)值的最關(guān)鍵的因素。

(一)資本化率的實(shí)質(zhì)

1.資本化率在一定程度上反應(yīng)了投資收益率。

提示：這里實(shí)質(zhì)上和教材第二章的內(nèi)容一致， 請大家對比學(xué)習(xí)。

2.資本化率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正相關(guān)的關(guān)系。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)值越低。

(二)求取資本化率的方法

1.凈收益與售價(jià)比率法(這個(gè)方法本質(zhì)上和135的例題方法接近)

(1)收集市場上近期交易的與被評估地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的凈收益和價(jià)格等資料。

(2)計(jì)算各個(gè)交易實(shí)例的凈收益與售價(jià)比率法(這實(shí)質(zhì)上就是投資收益率)，視作資本化率。

(3)對所以實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡單算術(shù)平均或者加權(quán)算術(shù)平均值，視作是被評估房地產(chǎn)的資本化率。

注意：

(1)在這里，凈收益/交易價(jià)格=投資收益率=折現(xiàn)率，事實(shí)上隱含著一個(gè)假設(shè)，即該收益是無限年限的，同時(shí)交易價(jià)格也是房地產(chǎn)無限使用年限的交易價(jià)格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P

(2)但是在教材135頁那個(gè)例題是基于機(jī)器設(shè)備的使用年限最大為n，所以P= A×(P/A，i，n)=A/r A，從而有rA=A/P，在使用內(nèi)插法才能夠計(jì)算獲得折現(xiàn)率r.

2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法

資本化率=安全利率(銀行中長期利率)+ 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

3.各種投資收益率排序插入法

(三)資本化率的種類

1.綜合資本化率

(1)定義

將土地和附著于其上的建筑物看作一個(gè)整體評估所采用的資本化率

(2)適用對象及凈收益的范圍內(nèi)涵

評估的是房地產(chǎn)整體的價(jià)值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。

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