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第二節(jié)　以財務報告為目的的評估實務應用

二、資產(chǎn)評估在企業(yè)資產(chǎn)減值測試中的應用

(二)資產(chǎn)減值測試評估中的評估對象

1.資產(chǎn)減值測試對象

2.資產(chǎn)減值測試評估對象的界定

⑴總體要求

資產(chǎn)減值測試評估對象應當與資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面價值的成分保持一致。

除非不考慮該負債的金額就無法確定資產(chǎn)組的可收回金額，資產(chǎn)組的賬面價值一般不應包括已確認的計息負債的賬面價值。

⑶幾種特殊對象分析

①營運資金

情形一:資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面構成中不包含營運資本，則評估對象也不包含營運資本。

預測期第一年的營運資本變動應在期初余額為零的基礎上計算，即假設預測期第一年需要投人一筆額外的營運資本，并且到預測期結束時收回該筆營運資本投入。

情形二:資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面構成中包含營運資本，則評估對象也包含營運資本。

預測期第一年的營運資本變動應以評估對象構成中包含的營運資本為期初余額進行計算。

②總部資產(chǎn)

Ⅰ.企業(yè)總部資產(chǎn)包括

企業(yè)集團或其事業(yè)部的辦公樓、電子數(shù)據(jù)處理設備、研發(fā)中心等資產(chǎn)。

Ⅱ.總部資產(chǎn)的顯著特征

難以脫離其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組產(chǎn)生獨立的現(xiàn)金流入，而且其賬面價值難以完全歸屬于某一資產(chǎn)組。

Ⅲ.總部資產(chǎn)減值測試具體步驟

對于總部資產(chǎn)能夠按照合理和一致的基礎分攤至某資產(chǎn)組的部分，應當將總部資產(chǎn)的賬面分攤至該資產(chǎn)組;

對于總部資產(chǎn)難以分攤至任何資產(chǎn)組的部分，應當按照合理和一致的基礎分攤至由若干個資產(chǎn)組組成的最小的資產(chǎn)組組合。

③商譽

其具體分攤過程和總部資產(chǎn)類似。

三、資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)評估中的應用

(二)投資性房地產(chǎn)評估中的評估對象

1.投資性房地產(chǎn)的具體范圍包括：

⑴已出租的土地使用權和已出租的建筑物

⑵持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權

按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權。

⑶企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。

2.下列不屬于投資性房地產(chǎn)

⑴某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。

⑵自用房地產(chǎn)

⑶作為存貨的房地產(chǎn)

【注意】

在評估實務中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區(qū)租金或資本增值的情形。如果某項投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應當分別確認為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(土地使用權)、存貨和投資性房地產(chǎn)。

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（責任編輯：中大編輯）

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