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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《建筑工程評估》第九章 建設(shè)工程財(cái)務(wù)評價(jià)與功能評價(jià)的知識點(diǎn)精講輔導(dǎo)，希望對您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第二節(jié)　房屋建筑功能評價(jià)

一、房屋建筑工程功能評價(jià)的內(nèi)容（熟悉）

（一）房屋建筑工程功能評價(jià)的主要內(nèi)容

建筑功能是指建筑產(chǎn)品滿足社會需要的各種性能的總和。

1.社會性功能

對建筑工程的功能評價(jià)不僅局限于建筑物本身，而且要把建筑物作為整體環(huán)境中的一部分，使之與環(huán)境結(jié)合成為一個整體進(jìn)行評價(jià)。

2.適用性功能

適用性功能是建筑物適合居住者使用的性能，是建筑物最基本的使用功能。

例如，學(xué)校、劇院、旅館的平面布局，各種面積的分配、各種不同功能的區(qū)間布置、居室的間數(shù)等均屬于適用性功能。

3.安全性功能

安全性功能是指在綜合利用建筑物的結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、使用的材料以及建筑物建造等方面的安全效果。

4.藝術(shù)性功能

主要指建筑物的建筑藝術(shù)效果、建筑風(fēng)格，以及式樣、色調(diào)、風(fēng)格和周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性等。

5.經(jīng)濟(jì)消耗

經(jīng)濟(jì)消耗也是建筑物滿足社會需要的一個方面，具體體現(xiàn)在建造過程中人力、物力、時間的消耗量以及使用中的能耗和維護(hù)使用費(fèi)支出等方面。

《住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50362－－2005）中規(guī)定：將住宅性能劃分成適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能和耐久性能五個方面。

（二）建筑工程功能評價(jià)指標(biāo)

1.建筑工程功能評價(jià)指標(biāo)設(shè)置的原則

指標(biāo)的設(shè)置要能反映建筑工程技術(shù)方案的特點(diǎn)

指標(biāo)的設(shè)置要因地制宜

評價(jià)指標(biāo)的設(shè)置及其衡量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、生產(chǎn)技術(shù)的進(jìn)步、人們生活水平的提高以及意識的轉(zhuǎn)變而進(jìn)行修改，并結(jié)合我國國情加以補(bǔ)充調(diào)整，使其能夠符合形勢變化的需要。

評價(jià)指標(biāo)必須準(zhǔn)確簡練、概念清晰、盡可能定量化，指標(biāo)設(shè)置不宜過繁，以免影響使用。

2.建筑工程功能評價(jià)參考指標(biāo)

（1）公共建筑

用地面積、總建筑面積、使用面積、建筑體積、建筑密度、建筑基底面積、用地面積、人（座）均建筑面積、人（座）均使用面積、建設(shè)總投資、單方造價(jià)、建設(shè)工期、建筑物單方重量。

（2）工業(yè)建筑

廠區(qū)占地面積、總建筑面積、建筑物及構(gòu)筑物的占地面積、鐵路、道路、人行道、管線占地面積、有固定設(shè)備的堆場和露天堆場占地面積、建設(shè)總投資、單方造價(jià)、建設(shè)工期

綠化系數(shù)＝綠化面積/廠區(qū)占地面積×100%

（3）住宅建筑

（4）住宅小區(qū)

二、建筑功能評價(jià)的方法（熟悉）

（一）專家評議

在對建筑工程功能評價(jià)之前，選擇專家組成評議小組，對建筑工程各種功能進(jìn)行定義、整理，共同協(xié)商擬定評價(jià)的內(nèi)容，如空間平面布置、廚衛(wèi)布置、物理性能、安全保證措施、美觀等，經(jīng)過專家對以上內(nèi)容的認(rèn)真分析、橫向比較和調(diào)查后進(jìn)行綜合評議，確定建筑物功能的評價(jià)結(jié)果。

優(yōu)點(diǎn)：評價(jià)過程簡單、評價(jià)時間短。

缺點(diǎn)：雖然能深入地聽取各方面的意見，但由于沒有進(jìn)行量化評定和比較，評價(jià)的科學(xué)性較差。

（二）綜合評分法

1.建立評價(jià)指標(biāo)體系

在確定建筑工程功能評價(jià)指標(biāo)體系之前，需要對建筑工程功能進(jìn)行分析與整理，通過對研究對象的解剖認(rèn)識，找出研究對象所要滿足的功能要求，分析局部功能與整體功能的關(guān)系以及局部功能之間的相互關(guān)系，按一定邏輯順序，將建筑物各組成部分的功能連接起來，建立系統(tǒng)化的功能評價(jià)指標(biāo)體系。

2.確定指標(biāo)權(quán)重

（1）直接打分法

它是由若干有經(jīng)驗(yàn)的專家或?qū)＜倚〗M憑借經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)指標(biāo)的功能重要程度直接進(jìn)行打分而取得指標(biāo)權(quán)重值的方法，打分可采用百分制或十分制，最后使所有指標(biāo)權(quán)重之和為1。

適用于評價(jià)對象功能重要程度差別不大的情況。

（2）對比求和評分法

把某個評價(jià)指標(biāo)同其他評價(jià)指標(biāo)逐個進(jìn)行對比，根據(jù)功能重要程度，按對比分值和一定限值評分，然后計(jì)算該指標(biāo)同其他指標(biāo)兩兩比較時的評分之和，即得該評價(jià)指標(biāo)功能評分的方法。

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