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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《建筑工程評(píng)估》第十章 建筑物的損耗的知識(shí)點(diǎn)精講輔導(dǎo)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第二節(jié)　建筑物損耗的確定

一、使用年限法

（一）建筑物的耐用年限N

1.經(jīng)濟(jì)耐用年限

（1）鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年；

（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架一剪力墻結(jié)構(gòu)等）：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年；

（3）磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年；

（4）磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年；

（5）磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；

（6）磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年；

（7）磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年：

（8）簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：10年。

2.經(jīng)濟(jì)耐用年限與土地使用年限不一致的處理

按短的計(jì)算；注意第4、5條，尤其是第5條。

（1）建筑物的建設(shè)期不計(jì)入耐用年限，即建筑物的耐用年限應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)；

（2）建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)限時(shí)，應(yīng)按建筑物的耐用年限計(jì)算損耗；

（3）建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)按土地使用權(quán)年限計(jì)算損耗；

（4）建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)前，其耐用年限早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物耐用年限計(jì)算損耗；

（5）建筑物出現(xiàn)于補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時(shí)，應(yīng)按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限計(jì)算損耗。

（二）建筑物已使用年限

當(dāng)建筑物的維護(hù)保養(yǎng)正常時(shí)，有效使用年限和實(shí)際使用年限相當(dāng)；

當(dāng)建筑物的維護(hù)保養(yǎng)更好或經(jīng)過(guò)更新改造的，有效使用年限短于實(shí)際使用年限。

在評(píng)估中所指使用年限為有效使用年限。

（三）建筑物成新率

1.成新率計(jì)算

2.綜合損耗率計(jì)算

在損耗率計(jì)算過(guò)程中，主體、附屬設(shè)施、裝飾部分的費(fèi)用應(yīng)分別計(jì)算，同時(shí)分別測(cè)算各部分的損耗值，加權(quán)系數(shù)分別是各部分價(jià)值占重置價(jià)的比值。

二、觀察法（打分法）

損耗率＝結(jié)構(gòu)得分×G＋裝修得分×S＋設(shè)備得分×B

三、其他方法

對(duì)于可彌補(bǔ)的損耗一般采用成本法，不可彌補(bǔ)的損耗采用收益法和市場(chǎng)法等。

（一）成本法

D＝C1＋C2＋C3＋C4－C5＝拆除工程費(fèi)用＋修繕＋恢復(fù)＋直接經(jīng)濟(jì)損失－被拆除物殘值

（1）直接經(jīng)濟(jì)損失包括：房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用、房屋空置、使用面積、凈高、采光面積、耐久性、鄰近房屋、施工影響等；

（2）房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用＝每人多少錢(qián)×天數(shù)；

（3）房屋空置的收益損失、使用面積減少、凈高降低、采光面積減少、耐久性降低宜采用收益法計(jì)算；鄰近房屋損壞采用成本法、收益法、市場(chǎng)法計(jì)算；

（4）施工影響按標(biāo)準(zhǔn)或市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償；

（5） 被拆除物殘值按回收市場(chǎng)價(jià)格。

（二）收益法

收益法是指通過(guò)估算建筑物由于損耗所引起的未來(lái)收益損失來(lái)確定建筑物損耗的方法。

未來(lái)凈收益損失通常包括租金等收入減少和由于能源消耗等費(fèi)用增加造成的損失。

（三）市場(chǎng)法

（1）價(jià)差法：估算類(lèi)似有損耗與類(lèi)似無(wú)損耗之間市場(chǎng)價(jià)值之差作為建筑損耗。

D＝D 1－D2

（2）比較法：建筑物與有類(lèi)似損耗建筑物比較。

D＝P×F 1×F2×F3

＝補(bǔ)償金額×情況修正系數(shù)×日期修正系數(shù)×缺陷修正系數(shù)

選三個(gè)及以上比較。分別調(diào)整補(bǔ)償金額為對(duì)應(yīng)金額，再用簡(jiǎn)單算術(shù)平均。

四、損耗計(jì)算方法的綜合

各種方法計(jì)算的結(jié)果，再用給定的不同權(quán)數(shù)，綜合確定損耗率。

注意：題給損耗率、成新率，計(jì)算要統(tǒng)一。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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