2014年城市規(guī)劃師考試時間10月18、19日。中國注冊城市規(guī)劃師考試網(wǎng)特別整理2014年城市規(guī)劃師考試科目城市規(guī)劃實務(wù)輔導(dǎo)供大家參考，預(yù)祝你2014年城市規(guī)劃師考試旗開得勝 馬到成功!

第五部分、建設(shè)用地規(guī)劃管理

實例一

某城市有一部隊機(jī)關(guān)經(jīng)過計劃部門立項，總建筑面積約為2.0萬平方米，其中辦公用房0.5萬平方米，專業(yè)用房1.0萬平方米，其他用房0.5萬平方米。根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)單位的要求，在規(guī)劃選址階段經(jīng)多次研究同意在城市西北部鄰近該系統(tǒng)的醫(yī)院和一居住區(qū)進(jìn)行建設(shè)，用地面積為2.0ha.

評析

某部隊機(jī)關(guān)建設(shè)用地屬于軍事用地，可按行政劃撥的有關(guān)規(guī)定辦理。因此，該部隊機(jī)關(guān)持計劃部門批準(zhǔn)的可行性研究報告，并按城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設(shè)計條件編制的經(jīng)審核同意的規(guī)劃總平面方案圖，又經(jīng)得土地部門批準(zhǔn)和占用該土地的有關(guān)單位同意或取得有關(guān)協(xié)議，同時附有1：2000的地形圖，向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)用地許可證。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審查符合有關(guān)要求即可核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

實例二

某市城市建設(shè)發(fā)展，在市區(qū)東部地區(qū)若干個工廠已經(jīng)外遷或停產(chǎn)，其廠址由城市土地管理行政主管部門統(tǒng)一組織出讓。在出讓之前已由規(guī)劃部門編制了詳細(xì)規(guī)劃，確定了每塊土地的使用性質(zhì)。某開發(fā)公司在出讓中競得其中的一塊居住用地，面積4.5ha.按照詳細(xì)規(guī)劃的要求，并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該居住用地的容積率為2.1，建筑密度為25%，建筑高度不得超高45m，居住區(qū)內(nèi)的綠地率為30%，人口密度不超過800人/ha.某開發(fā)公司與市土地管理行政主管部門簽訂了土地合同，并將上述條件在合同中作出明確規(guī)定。

評析

這是一個國有土地出讓的實例。關(guān)鍵是某開發(fā)公司在競得4.5ha用地后與土地管理行政主管部門簽訂的合同中必須包含有規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃設(shè)計條件，才能辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的申請。這主要是防止開發(fā)公司得到土地后任意改變規(guī)劃設(shè)計條件，增加土地開發(fā)強(qiáng)度。城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，根據(jù)本例中的條件還可以要求其在4.5ha用地內(nèi)編制一個修建性詳細(xì)規(guī)劃，為建設(shè)工程規(guī)劃管理做準(zhǔn)備。

實例三

某市的市區(qū)東北部有一中外合資的電子企業(yè)，因產(chǎn)品銷路好，急需擴(kuò)建一條生產(chǎn)線。企業(yè)提出在其廠區(qū)的東北角占用2.0ha的農(nóng)村村民住宅和部分農(nóng)村企業(yè)用地，企業(yè)提出的用地在城市規(guī)劃為工業(yè)用地。

評析

這是中外合資企業(yè)要擴(kuò)大用地，而且要占用農(nóng)村集體用地的實例。其擴(kuò)大用地的范圍恰為規(guī)劃工業(yè)用地，符合城市規(guī)劃要求，但需將集體用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀缓笠勒諊型恋爻鲎尩挠嘘P(guān)規(guī)定辦理出讓手續(xù)，具體可參照例二所述。

實例四

某市在其市區(qū)東部有一工廠，由于污染擾民而外遷，其原址12.0ha用地依據(jù)城市規(guī)劃改為居住區(qū)。因其區(qū)位較好，外商愿以優(yōu)惠條件受讓，后經(jīng)該廠研究選中一家外商實施合資開發(fā)居住區(qū)。

評析

這是一個改變用地性質(zhì)又進(jìn)行合資開發(fā)建設(shè)的實例。中外雙方如何合資，城市規(guī)劃行政主管部門可以不去管它，自有主管部門過問。首先，城市規(guī)劃行政主管部門要掌握用地性質(zhì)只能是開發(fā)居住區(qū);其次，根據(jù)城市規(guī)劃要求提出規(guī)劃設(shè)計條件，列入他們之間的合同或協(xié)議;第三，其合資的合同或協(xié)議是否得到有關(guān)主管部門批準(zhǔn);每四，其開發(fā)項目是否經(jīng)計劃行政主管部門立項;第五，合資開發(fā)是否進(jìn)行了中國法人的注冊，有無批準(zhǔn)證書，是否已明確了項目經(jīng)營法人。這些條件均已具備，城市規(guī)劃行政主管部門可以接受項目經(jīng)營法人對建設(shè)用地規(guī)劃許可證的申請。

實例五

某市位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一個鄉(xiāng)，擬在現(xiàn)為0.5ha養(yǎng)雞場的規(guī)劃村鎮(zhèn)建設(shè)用地上，改為建設(shè)一所敬老院，建筑面積4000平方米，2-3層主要為供老人的住宿、食堂、活動室、醫(yī)療保健室等，還有一些工作人員用房。此建設(shè)項目經(jīng)區(qū)計委立項并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門選址確認(rèn)。

評析

像這類鄉(xiāng)里為村民辦實事的建設(shè)項目現(xiàn)在逐漸多了起來。利用集體土地為集體謀福利，將集體企業(yè)改為集體事業(yè)，其土地使用性質(zhì)改變了，但其土地的集體所有性質(zhì)并未改變。這種土地使用性質(zhì)改變要不要辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證?只要該土地在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)而且進(jìn)行建設(shè)活動，應(yīng)該辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并對其建設(shè)也應(yīng)該提出規(guī)劃設(shè)計條件，審查其建設(shè)方案。不能因為農(nóng)村在自有土地上進(jìn)行建設(shè)，城市規(guī)劃行政主管部門不去管它。這與養(yǎng)雞場改為果樹基地或變?yōu)轲B(yǎng)魚場之類的情況不同，那是農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，與城市規(guī)劃行政主管部門無關(guān)?，F(xiàn)在是將養(yǎng)雞場改為敬老院，有建設(shè)活動，又在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，就與城市規(guī)劃行政主管部門的職能有關(guān)了，不但應(yīng)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還應(yīng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。如果該鄉(xiāng)不辦理“兩證”，那就是違法了，城市規(guī)劃行政主管轄部門理應(yīng)去查處。

實例六

以農(nóng)業(yè)項目配套設(shè)施的名義，XXX林科農(nóng)業(yè)有限公司未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，沒有辦理征地和建設(shè)手續(xù)，投資建設(shè)家庭農(nóng)場，建設(shè)地點是XX城市郊區(qū)原來是一片莊稼地，家庭農(nóng)場包括別墅、種菜大棚、車庫、鍋爐房等設(shè)施，銷售對象是城市中高收入的居民，租賃期限為50年，租賃費用每套設(shè)施在80萬元到100萬元人民幣，一次付清。一期別墅已經(jīng)大部分售出，經(jīng)調(diào)查核實，這一項目并不具備任何房地產(chǎn)手續(xù)。

評析

雖然該項目表面上不是房地產(chǎn)項目，搞所謂的出租，但實際上從其租賃期限、項目內(nèi)容和開發(fā)規(guī)模來看，無疑屬于非農(nóng)建設(shè)，是變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，是繞過有關(guān)審批手續(xù)、超越規(guī)劃管理權(quán)限、擅自占用良田的違法建設(shè)。該市規(guī)劃監(jiān)察執(zhí)法大隊會同項目所在鎮(zhèn)政府對“XX家庭農(nóng)場”勒令停工，限期拆除174棟違法別墅。從上述例子可以看到，當(dāng)前在城市郊區(qū)，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)打著“新農(nóng)村建設(shè)”“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整”等旗號與開發(fā)商合作，大肆兜售。這類新的違法建設(shè)項目產(chǎn)生的原因主要有三個：一是巨額利潤的誘惑，目前近郊和遠(yuǎn)郊地區(qū)包括住宅在內(nèi)的房地產(chǎn)市場需求仍然很大，把違法占地建設(shè)的別墅、公寓當(dāng)做商品房出售可以獲得世大的利潤;二是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)村負(fù)責(zé)人從眼前利益出發(fā)，慫恿支持違法建設(shè)項目，給予越權(quán)審批，助長了違法建設(shè)的發(fā)生;三是規(guī)劃法制意識淡薄，認(rèn)為違反了規(guī)劃法規(guī)頂多罰點款而已。

實例七

1999年4月10日，某縣啤酒廠“年產(chǎn)15萬噸啤酒擴(kuò)建項目”經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)，經(jīng)法定程序?qū)徟螅饔猛恋?0畝。該廠在擴(kuò)建施工過程中，為建單身公寓，私下與相鄰村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商，達(dá)成了以60萬元的價款占用20畝耕地的協(xié)議。隨后，啤酒廠單身公寓項目開工建設(shè)。1999年5月30日，縣土地管理局和規(guī)劃部門發(fā)現(xiàn)后，立即責(zé)令該廠停止施工。經(jīng)查實，該廠非法占用的20畝耕地是土地利用規(guī)劃確定的基本農(nóng)田，并已有8650平方米的耕地地貌遭到破壞。遂責(zé)令啤酒廠拆除在非法占地上的建筑物，恢復(fù)地貌，退還非法占用的土地，并處每平方米20元罰款，總計40.9虧元;按非法轉(zhuǎn)讓土地，責(zé)令村集體經(jīng)濟(jì)組織停止轉(zhuǎn)讓行為，并處以20萬元罰款，并建議有關(guān)部門對該廠領(lǐng)導(dǎo)給予行政處分。

評析

該縣土地管理局對某啤酒廠的處罰依據(jù)是《土地管理法》，該法第四十三條明確規(guī)定：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。”同時，第七十六條規(guī)定：“未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段獲取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款;對非法占用的土地，單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處?！币虼耍恋毓芾聿块T對該廠的處罰是合法的，適當(dāng)?shù)摹?/p>

實例八

“帝王花園”系某地一所高級公寓，樓還沒有蓋好，發(fā)展商就在報紙上到處刊登廣告，預(yù)售樓房。某甲與開發(fā)商騰達(dá)房地產(chǎn)公司簽訂了購房合同。雙方約定：騰達(dá)房地產(chǎn)公司以28萬元人民幣的價格，將“帝王花園”的一套三室一廳的公寓預(yù)售給某甲，面積為118平方米，交房日期定為半年以后。10個月以后，某甲拿到寓所的鑰匙，持有關(guān)憑證到房地產(chǎn)管理局辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)管理局告訴某甲，經(jīng)調(diào)查，“帝王花園”系某生產(chǎn)大隊與騰達(dá)房地產(chǎn)公司搞的合作開發(fā)項目，到目前為止，尚未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用人既沒有支付土地出讓金，也沒有取得土地使用權(quán)證。因此，某甲僅憑與騰達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽的一紙合同，不能辦理這套住房的權(quán)屬登記手續(xù)。某甲找到騰達(dá)房地產(chǎn)公司要求退房，騰達(dá)房地產(chǎn)公司的銷售人員說，買房的錢早已用于“帝王花園”的后期建設(shè)，如果公司補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，還得交一大筆土地出讓金。某甲要退房，房地產(chǎn)公司不予辦理;如果辦權(quán)屬登記，那就得自己承擔(dān)一筆費用。某甲未同意，起訴到人民法院，要求解除合同，賠償損失。

評析

根據(jù)我國有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只有依法取得的國有土地使用權(quán)，才可以作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。而城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。所以想利用這類土地開發(fā)房地產(chǎn)的發(fā)展商，只有先依照國家有關(guān)規(guī)定，把集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，所建造成的房屋才能合法進(jìn)入商品流通領(lǐng)域。以集體土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)，不按國家規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，說穿了，就是逃避繳納土地出讓金，把本來應(yīng)由國家得到的收入攫取到了小集體的口袋里。用集體土地開發(fā)商品房，這是法律所不允許的。而“騰達(dá)公司”卻隱瞞這一事實，欺詐顧客，這亦是非法的行為，理應(yīng)受到處罰

實例九

1999年1月4日，XX市政府領(lǐng)導(dǎo)班子集體研究決定在H村開發(fā)建設(shè)一個電子工業(yè)加工區(qū)。1999年2月2日市政府聯(lián)席會在聽取政府負(fù)責(zé)同志的匯報后，同意與被征地單位簽訂征地協(xié)議，在該市土地利用總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地區(qū)域內(nèi)征用土地。據(jù)此精神，在未按法定程序申請報批的情況下，由電子工業(yè)加工區(qū)建設(shè)辦公室主持，于1999年2月11日與H村委會簽訂了征地協(xié)議一份。市政府辦公室于1999年4月30日分別以XX府辦(函)(1999)1號和2號文件批準(zhǔn)H村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征用2754畝耕地，批準(zhǔn)的征用土地未按法定程序向省政府申請批準(zhǔn)。上述征用的土地，已按協(xié)議支付了40%用地補償費共830萬元;截至1999年5月3日，破壞耕地面積達(dá)901畝。主持XX市政府全面工作的負(fù)責(zé)同志對征地的具體情況是清楚的，也聽取過有關(guān)同志的匯報，但未提出異議，并未及時針對這宗違法用地進(jìn)行檢查糾正。經(jīng)過多次調(diào)查取證，省人民政府土地行政主管部門依據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，于1999年5月20日做出如下處罰。

(1)鑒于上述工業(yè)區(qū)所毀耕地已難以復(fù)耕，同時地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展確實需要，經(jīng)核準(zhǔn)，對已推平的土地按每平方米10元進(jìn)行罰款，并補辦手續(xù);責(zé)成XX市人民政府就此事向省人民政府做出深刻檢查，并建議按有關(guān)規(guī)定對有關(guān)直接負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人做出行政處分。

(2)對XX市人民政府越權(quán)征地的情況和處理結(jié)果通報全省。

評析

首先，XX市無權(quán)批準(zhǔn)征用農(nóng)用地，省級人民政府土地行政主管部門做出的處罰是正確的。市政府領(lǐng)導(dǎo)同志應(yīng)負(fù)有重要的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。其理由如下。

(1)XX市所征用的土地是總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地。

(2)《土地管理法》第四十五條明確規(guī)定征用下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：

1)基本農(nóng)田;

2)基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的;

3)其他土地超過七十公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。

4)《土地管理法》第七十八條規(guī)定，無權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的，其批準(zhǔn)文件無效。對非法批準(zhǔn)征用、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)，使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的，以非法占用土地論處，非法批準(zhǔn)征用、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

當(dāng)前，出現(xiàn)如此多的非法建設(shè)用地，有相當(dāng)一部分是由有些政府部門造成的，一些地方領(lǐng)導(dǎo)法制觀念差，缺乏依法保護(hù)土地的自覺性與責(zé)任感，甚至將發(fā)展經(jīng)濟(jì)與合理利用土地、保護(hù)耕地對立起來，置國家決定于不顧，錯誤地認(rèn)為占用耕地、依法報批用地會影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，打著發(fā)展經(jīng)濟(jì)等各種旗號，以招商引資、基礎(chǔ)設(shè)施、重點建設(shè)項目等急于用地為由，我行我素，有法不依、有禁不止，以權(quán)代法，破壞法定的審批程序，給國家造成了很大損失。

實例十

XX食品廠廠址位于城市大型居住區(qū)的旁邊，占地1.3萬平方米，政府與食品廠達(dá)成協(xié)議，食品廠搬遷至郊外，原廠址按照規(guī)劃，興建住宅，食品廠與XX房地產(chǎn)公司達(dá)成協(xié)議，合資建設(shè)2萬平方米的商品房，按照有關(guān)程序，取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。但在施工過程中，XX房地產(chǎn)公司無法按協(xié)議籌集到自身方面的資金，該房地產(chǎn)公司只好退出。食品廠后又與XX建設(shè)集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，繼續(xù)完成商品房的后續(xù)建設(shè)。

評析

建設(shè)單位申請對建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證中的建設(shè)單位名稱進(jìn)行變更時，應(yīng)持計劃管理部門變更建設(shè)單位名稱的計劃文件、原建設(shè)單位同意變更建設(shè)工程規(guī)劃、建設(shè)用地規(guī)劃許可證中的建設(shè)單位名稱的證明或雙方的協(xié)議書、原審批文件報規(guī)劃主管部門。規(guī)劃主管部門同意后可進(jìn)行更改，并要在證件的修改處加蓋校對章。建設(shè)單位在申請對建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證中的建筑性質(zhì)或用地性質(zhì)進(jìn)行更改時，應(yīng)持說明變更原因的函件及原審批文件，申報規(guī)劃要點。建設(shè)單位持同意變更建筑性質(zhì)或用地性質(zhì)的規(guī)劃要點通知書，到計劃管理部門辦理計劃變更手續(xù)，然后持新批的計劃文件，按照規(guī)劃要點通知書規(guī)定的程序，重新辦理規(guī)劃管理手續(xù)。

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