2014年城市規(guī)劃師考試時間10月18、19日。中國注冊城市規(guī)劃師考試網(wǎng)特別整理2014年城市規(guī)劃師考試科目城市規(guī)劃實務輔導供大家參考，預祝你2014年城市規(guī)劃師考試旗開得勝 馬到成功!

第五部分、建設用地規(guī)劃管理

實例一

某城市有一部隊機關經(jīng)過計劃部門立項，總建筑面積約為2.0萬平方米，其中辦公用房0.5萬平方米，專業(yè)用房1.0萬平方米，其他用房0.5萬平方米。根據(jù)城市規(guī)劃和建設單位的要求，在規(guī)劃選址階段經(jīng)多次研究同意在城市西北部鄰近該系統(tǒng)的醫(yī)院和一居住區(qū)進行建設，用地面積為2.0ha.

評析

某部隊機關建設用地屬于軍事用地，可按行政劃撥的有關規(guī)定辦理。因此，該部隊機關持計劃部門批準的可行性研究報告，并按城市規(guī)劃行政主管部門提供的規(guī)劃設計條件編制的經(jīng)審核同意的規(guī)劃總平面方案圖，又經(jīng)得土地部門批準和占用該土地的有關單位同意或取得有關協(xié)議，同時附有1：2000的地形圖，向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設用地許可證。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審查符合有關要求即可核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。

實例二

某市城市建設發(fā)展，在市區(qū)東部地區(qū)若干個工廠已經(jīng)外遷或停產(chǎn)，其廠址由城市土地管理行政主管部門統(tǒng)一組織出讓。在出讓之前已由規(guī)劃部門編制了詳細規(guī)劃，確定了每塊土地的使用性質(zhì)。某開發(fā)公司在出讓中競得其中的一塊居住用地，面積4.5ha.按照詳細規(guī)劃的要求，并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該居住用地的容積率為2.1，建筑密度為25%，建筑高度不得超高45m，居住區(qū)內(nèi)的綠地率為30%，人口密度不超過800人/ha.某開發(fā)公司與市土地管理行政主管部門簽訂了土地合同，并將上述條件在合同中作出明確規(guī)定。

評析

這是一個國有土地出讓的實例。關鍵是某開發(fā)公司在競得4.5ha用地后與土地管理行政主管部門簽訂的合同中必須包含有規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃設計條件，才能辦理建設用地規(guī)劃許可證的申請。這主要是防止開發(fā)公司得到土地后任意改變規(guī)劃設計條件，增加土地開發(fā)強度。城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證后，根據(jù)本例中的條件還可以要求其在4.5ha用地內(nèi)編制一個修建性詳細規(guī)劃，為建設工程規(guī)劃管理做準備。

實例三

某市的市區(qū)東北部有一中外合資的電子企業(yè)，因產(chǎn)品銷路好，急需擴建一條生產(chǎn)線。企業(yè)提出在其廠區(qū)的東北角占用2.0ha的農(nóng)村村民住宅和部分農(nóng)村企業(yè)用地，企業(yè)提出的用地在城市規(guī)劃為工業(yè)用地。

評析

這是中外合資企業(yè)要擴大用地，而且要占用農(nóng)村集體用地的實例。其擴大用地的范圍恰為規(guī)劃工業(yè)用地，符合城市規(guī)劃要求，但需將集體用地轉變?yōu)閲型恋兀缓笠勒諊型恋爻鲎尩挠嘘P規(guī)定辦理出讓手續(xù)，具體可參照例二所述。

實例四

某市在其市區(qū)東部有一工廠，由于污染擾民而外遷，其原址12.0ha用地依據(jù)城市規(guī)劃改為居住區(qū)。因其區(qū)位較好，外商愿以優(yōu)惠條件受讓，后經(jīng)該廠研究選中一家外商實施合資開發(fā)居住區(qū)。

評析

這是一個改變用地性質(zhì)又進行合資開發(fā)建設的實例。中外雙方如何合資，城市規(guī)劃行政主管部門可以不去管它，自有主管部門過問。首先，城市規(guī)劃行政主管部門要掌握用地性質(zhì)只能是開發(fā)居住區(qū);其次，根據(jù)城市規(guī)劃要求提出規(guī)劃設計條件，列入他們之間的合同或協(xié)議;第三，其合資的合同或協(xié)議是否得到有關主管部門批準;每四，其開發(fā)項目是否經(jīng)計劃行政主管部門立項;第五，合資開發(fā)是否進行了中國法人的注冊，有無批準證書，是否已明確了項目經(jīng)營法人。這些條件均已具備，城市規(guī)劃行政主管部門可以接受項目經(jīng)營法人對建設用地規(guī)劃許可證的申請。

實例五

某市位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的一個鄉(xiāng)，擬在現(xiàn)為0.5ha養(yǎng)雞場的規(guī)劃村鎮(zhèn)建設用地上，改為建設一所敬老院，建筑面積4000平方米，2-3層主要為供老人的住宿、食堂、活動室、醫(yī)療保健室等，還有一些工作人員用房。此建設項目經(jīng)區(qū)計委立項并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門選址確認。

評析

像這類鄉(xiāng)里為村民辦實事的建設項目現(xiàn)在逐漸多了起來。利用集體土地為集體謀福利，將集體企業(yè)改為集體事業(yè)，其土地使用性質(zhì)改變了，但其土地的集體所有性質(zhì)并未改變。這種土地使用性質(zhì)改變要不要辦理建設用地規(guī)劃許可證?只要該土地在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)而且進行建設活動，應該辦理建設用地規(guī)劃許可證，并對其建設也應該提出規(guī)劃設計條件，審查其建設方案。不能因為農(nóng)村在自有土地上進行建設，城市規(guī)劃行政主管部門不去管它。這與養(yǎng)雞場改為果樹基地或變?yōu)轲B(yǎng)魚場之類的情況不同，那是農(nóng)業(yè)結構調(diào)整，與城市規(guī)劃行政主管部門無關?，F(xiàn)在是將養(yǎng)雞場改為敬老院，有建設活動，又在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，就與城市規(guī)劃行政主管部門的職能有關了，不但應核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，還應核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。如果該鄉(xiāng)不辦理“兩證”，那就是違法了，城市規(guī)劃行政主管轄部門理應去查處。

實例六

以農(nóng)業(yè)項目配套設施的名義，XXX林科農(nóng)業(yè)有限公司未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準，沒有辦理征地和建設手續(xù)，投資建設家庭農(nóng)場，建設地點是XX城市郊區(qū)原來是一片莊稼地，家庭農(nóng)場包括別墅、種菜大棚、車庫、鍋爐房等設施，銷售對象是城市中高收入的居民，租賃期限為50年，租賃費用每套設施在80萬元到100萬元人民幣，一次付清。一期別墅已經(jīng)大部分售出，經(jīng)調(diào)查核實，這一項目并不具備任何房地產(chǎn)手續(xù)。

評析

雖然該項目表面上不是房地產(chǎn)項目，搞所謂的出租，但實際上從其租賃期限、項目內(nèi)容和開發(fā)規(guī)模來看，無疑屬于非農(nóng)建設，是變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，是繞過有關審批手續(xù)、超越規(guī)劃管理權限、擅自占用良田的違法建設。該市規(guī)劃監(jiān)察執(zhí)法大隊會同項目所在鎮(zhèn)政府對“XX家庭農(nóng)場”勒令停工，限期拆除174棟違法別墅。從上述例子可以看到，當前在城市郊區(qū)，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)打著“新農(nóng)村建設”“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整”等旗號與開發(fā)商合作，大肆兜售。這類新的違法建設項目產(chǎn)生的原因主要有三個：一是巨額利潤的誘惑，目前近郊和遠郊地區(qū)包括住宅在內(nèi)的房地產(chǎn)市場需求仍然很大，把違法占地建設的別墅、公寓當做商品房出售可以獲得世大的利潤;二是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)村負責人從眼前利益出發(fā)，慫恿支持違法建設項目，給予越權審批，助長了違法建設的發(fā)生;三是規(guī)劃法制意識淡薄，認為違反了規(guī)劃法規(guī)頂多罰點款而已。

實例七

1999年4月10日，某縣啤酒廠“年產(chǎn)15萬噸啤酒擴建項目”經(jīng)國家有關部門批準，經(jīng)法定程序?qū)徟螅饔猛恋?0畝。該廠在擴建施工過程中，為建單身公寓，私下與相鄰村集體經(jīng)濟組織協(xié)商，達成了以60萬元的價款占用20畝耕地的協(xié)議。隨后，啤酒廠單身公寓項目開工建設。1999年5月30日，縣土地管理局和規(guī)劃部門發(fā)現(xiàn)后，立即責令該廠停止施工。經(jīng)查實，該廠非法占用的20畝耕地是土地利用規(guī)劃確定的基本農(nóng)田，并已有8650平方米的耕地地貌遭到破壞。遂責令啤酒廠拆除在非法占地上的建筑物，恢復地貌，退還非法占用的土地，并處每平方米20元罰款，總計40.9虧元;按非法轉讓土地，責令村集體經(jīng)濟組織停止轉讓行為，并處以20萬元罰款，并建議有關部門對該廠領導給予行政處分。

評析

該縣土地管理局對某啤酒廠的處罰依據(jù)是《土地管理法》，該法第四十三條明確規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！蓖瑫r，第七十六條規(guī)定：“未經(jīng)批準或者采取欺騙手段獲取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款;對非法占用的土地，單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。超過批準的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處?！币虼?，土地管理部門對該廠的處罰是合法的，適當?shù)摹?/p>

實例八

“帝王花園”系某地一所高級公寓，樓還沒有蓋好，發(fā)展商就在報紙上到處刊登廣告，預售樓房。某甲與開發(fā)商騰達房地產(chǎn)公司簽訂了購房合同。雙方約定：騰達房地產(chǎn)公司以28萬元人民幣的價格，將“帝王花園”的一套三室一廳的公寓預售給某甲，面積為118平方米，交房日期定為半年以后。10個月以后，某甲拿到寓所的鑰匙，持有關憑證到房地產(chǎn)管理局辦理權屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)管理局告訴某甲，經(jīng)調(diào)查，“帝王花園”系某生產(chǎn)大隊與騰達房地產(chǎn)公司搞的合作開發(fā)項目，到目前為止，尚未辦理土地使用權出讓手續(xù)，土地使用人既沒有支付土地出讓金，也沒有取得土地使用權證。因此，某甲僅憑與騰達房地產(chǎn)開發(fā)公司所簽的一紙合同，不能辦理這套住房的權屬登記手續(xù)。某甲找到騰達房地產(chǎn)公司要求退房，騰達房地產(chǎn)公司的銷售人員說，買房的錢早已用于“帝王花園”的后期建設，如果公司補辦土地使用權出讓手續(xù)，還得交一大筆土地出讓金。某甲要退房，房地產(chǎn)公司不予辦理;如果辦權屬登記，那就得自己承擔一筆費用。某甲未同意，起訴到人民法院，要求解除合同，賠償損失。

評析

根據(jù)我國有關房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只有依法取得的國有土地使用權，才可以作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。而城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，只有經(jīng)依法征用轉為國有土地后，該國有土地的使用權方可有償出讓。所以想利用這類土地開發(fā)房地產(chǎn)的發(fā)展商，只有先依照國家有關規(guī)定，把集體土地轉為國有土地，所建造成的房屋才能合法進入商品流通領域。以集體土地使用權投資房地產(chǎn)開發(fā)，不按國家規(guī)定辦理相關手續(xù)，說穿了，就是逃避繳納土地出讓金，把本來應由國家得到的收入攫取到了小集體的口袋里。用集體土地開發(fā)商品房，這是法律所不允許的。而“騰達公司”卻隱瞞這一事實，欺詐顧客，這亦是非法的行為，理應受到處罰

實例九

1999年1月4日，XX市政府領導班子集體研究決定在H村開發(fā)建設一個電子工業(yè)加工區(qū)。1999年2月2日市政府聯(lián)席會在聽取政府負責同志的匯報后，同意與被征地單位簽訂征地協(xié)議，在該市土地利用總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地區(qū)域內(nèi)征用土地。據(jù)此精神，在未按法定程序申請報批的情況下，由電子工業(yè)加工區(qū)建設辦公室主持，于1999年2月11日與H村委會簽訂了征地協(xié)議一份。市政府辦公室于1999年4月30日分別以XX府辦(函)(1999)1號和2號文件批準H村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征用2754畝耕地，批準的征用土地未按法定程序向省政府申請批準。上述征用的土地，已按協(xié)議支付了40%用地補償費共830萬元;截至1999年5月3日，破壞耕地面積達901畝。主持XX市政府全面工作的負責同志對征地的具體情況是清楚的，也聽取過有關同志的匯報，但未提出異議，并未及時針對這宗違法用地進行檢查糾正。經(jīng)過多次調(diào)查取證，省人民政府土地行政主管部門依據(jù)《土地管理法》有關規(guī)定，于1999年5月20日做出如下處罰。

(1)鑒于上述工業(yè)區(qū)所毀耕地已難以復耕，同時地方經(jīng)濟發(fā)展確實需要，經(jīng)核準，對已推平的土地按每平方米10元進行罰款，并補辦手續(xù);責成XX市人民政府就此事向省人民政府做出深刻檢查，并建議按有關規(guī)定對有關直接負責人和直接責任人做出行政處分。

(2)對XX市人民政府越權征地的情況和處理結果通報全省。

評析

首先，XX市無權批準征用農(nóng)用地，省級人民政府土地行政主管部門做出的處罰是正確的。市政府領導同志應負有重要的領導責任。其理由如下。

(1)XX市所征用的土地是總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地。

(2)《土地管理法》第四十五條明確規(guī)定征用下列土地的，由國務院批準：

1)基本農(nóng)田;

2)基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的;

3)其他土地超過七十公頃的。征用前款規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

4)《土地管理法》第七十八條規(guī)定，無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效。對非法批準征用、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。非法批準，使用的土地應當收回，有關當事人拒不歸還的，以非法占用土地論處，非法批準征用、使用土地，對當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

當前，出現(xiàn)如此多的非法建設用地，有相當一部分是由有些政府部門造成的，一些地方領導法制觀念差，缺乏依法保護土地的自覺性與責任感，甚至將發(fā)展經(jīng)濟與合理利用土地、保護耕地對立起來，置國家決定于不顧，錯誤地認為占用耕地、依法報批用地會影響地方經(jīng)濟發(fā)展，打著發(fā)展經(jīng)濟等各種旗號，以招商引資、基礎設施、重點建設項目等急于用地為由，我行我素，有法不依、有禁不止，以權代法，破壞法定的審批程序，給國家造成了很大損失。

實例十

XX食品廠廠址位于城市大型居住區(qū)的旁邊，占地1.3萬平方米，政府與食品廠達成協(xié)議，食品廠搬遷至郊外，原廠址按照規(guī)劃，興建住宅，食品廠與XX房地產(chǎn)公司達成協(xié)議，合資建設2萬平方米的商品房，按照有關程序，取得了建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。但在施工過程中，XX房地產(chǎn)公司無法按協(xié)議籌集到自身方面的資金，該房地產(chǎn)公司只好退出。食品廠后又與XX建設集團達成協(xié)議，繼續(xù)完成商品房的后續(xù)建設。

評析

建設單位申請對建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證中的建設單位名稱進行變更時，應持計劃管理部門變更建設單位名稱的計劃文件、原建設單位同意變更建設工程規(guī)劃、建設用地規(guī)劃許可證中的建設單位名稱的證明或雙方的協(xié)議書、原審批文件報規(guī)劃主管部門。規(guī)劃主管部門同意后可進行更改，并要在證件的修改處加蓋校對章。建設單位在申請對建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證中的建筑性質(zhì)或用地性質(zhì)進行更改時，應持說明變更原因的函件及原審批文件，申報規(guī)劃要點。建設單位持同意變更建筑性質(zhì)或用地性質(zhì)的規(guī)劃要點通知書，到計劃管理部門辦理計劃變更手續(xù)，然后持新批的計劃文件，按照規(guī)劃要點通知書規(guī)定的程序，重新辦理規(guī)劃管理手續(xù)。

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（責任編輯：lqh）

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