2014年城市規(guī)劃師考試時間10月18、19日。中國注冊城市規(guī)劃師考試網(wǎng)特別整理2014年城市規(guī)劃師考試科目城市規(guī)劃實務輔導供大家參考,預祝你2014年城市規(guī)劃師考試旗開得勝 馬到成功!
第二部分:建設項目選址實例評析
實例一、
在某大城市邊緣的小河壩村委會為了加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,在村北約3330平米的用地上蓋蔬菜大棚,蔬菜大棚占用了1500平米,經(jīng)村委會集體研究,報鎮(zhèn)政府同意,利用剩余1830平米建自用的工業(yè)廠房。該市規(guī)劃監(jiān)察大隊發(fā)現(xiàn)后,責令其立即停止施工,等待處罰。
實例一評析、
1、村委會利用集體土地蓋蔬菜大棚,進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn),屬于農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)調(diào)整,是允許。
2、而建設工業(yè)廠房則屬于違法建設,因為該地區(qū)位于城市規(guī)劃區(qū)用地范圍內(nèi),按照城市規(guī)劃法,規(guī)劃區(qū)內(nèi)任何建設活動,必須經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準同意才能建設。
3、建設工業(yè)廠房屬于非農(nóng)建設,雖然村委會報鎮(zhèn)政府同意,但未經(jīng)上級規(guī)劃行政主管部門的批準,未履行合法的報批手續(xù),因此屬于違法建設,應給予立即拆除。
實例二
某城市20世紀90年代初期,城市供電緊張,市政府招商準備建設一座5萬KW燃油發(fā)電廠,作為城市補充電源。當時提供選址的用地經(jīng)過比較只有靠近市區(qū)邊緣的一處準備搬遷的工廠,但是該工廠周邊是職工宿舍區(qū),如果發(fā)電廠建設上馬,勢必會給臨近的居住小區(qū)造成很大的污染,為此,市政府召開多次會議,各方意見爭執(zhí)不下,最后決定暫緩發(fā)電廠建設。經(jīng)過2年以后,該市通過省電網(wǎng)提供了足夠的電量,徹底解決該市長期電力不足的困難。
實例二評析
1、該項目選址,市政府還是考慮到了城市長期發(fā)展的需要,判斷有嚴重污染的項目,即使近期有上馬的必要,也還需要重點考慮項目的環(huán)境保護措施,如果措施不當,或措施不配套,污染項目將會給城市帶來長期嚴重的危害。
2、在項目選址上,首先應嚴格按照城市總體規(guī)劃統(tǒng)一安排,其次,應處理好近期利益與城市可持續(xù)發(fā)展的關系。只有多方面比較,經(jīng)過合法程序,采用科學方法,項目選址才會合理可靠,上述例子由于市政府采納了專家的意見,采取了暫緩建設的計劃,從而避免了拆遷和今后的重復建
實例三
某城市人口13萬人,上界政府領導班子選定在城市東區(qū)某某路東側(cè)建設城市廣場,廣場面積5萬平方米,建設場址為一底丘小山,該廣場區(qū)位有些偏,但是由于沒有拆遷,容易上馬,依次、因此上界政府不顧各方面的不同意見,開工建設,然而,在平整土地過程中,發(fā)現(xiàn)該低丘內(nèi)部為花崗巖,建設成本比原先預計的大2倍,需要加大投資。擔由于資金準備不到位,再加上周邊項目建設無法跟上,廣場建設被迫停工。新一界領導上臺以后,經(jīng)過認真分析,廣泛調(diào)查研究,發(fā)現(xiàn)這個廣場存在的關鍵問題是選址不當,當即拍板另行選址建設。
實例三評析
1、建設項目選址是一項非常嚴肅的事情,需要進行多方案比較,不但要考慮拆遷量大小,還要考慮工程地質(zhì)條件,周邊建設情況以及城市總體規(guī)劃等多種因素。很明顯上述問題出在當初廣場選址過于輕率,決策過于武斷。
2、建設城市廣場應首先確定廣場性質(zhì),廣場一般分為城市中心廣場,休閑購物廣場,綠化景觀廣場,游行集會廣場,交通集散廣場等多種類型。每一種廣場對位置的選擇,用地規(guī)模,周邊建設條件等都有不同的要求。
3、象該市的廣場屬于城市中心廣場,應在城市中心,交通條件比較便利的,靠近城市主要的公共設施的位置上進行選址,而不應該只是考慮節(jié)省投資。在城市邊緣選址建設,即使工程地質(zhì)條件允許,廣場建成后其使用效果也會很不理想。
實例四
1993年,某市糧食局以建糧食批發(fā)市場為由,通過當?shù)卣?,以每畝2.2萬元的價格,從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是:每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸,成交額可達2000萬元實現(xiàn)利稅100萬元,據(jù)說其規(guī)模要達到全省第一,使該市的經(jīng)濟得到繁榮,但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧食批發(fā)市場沒有建起來,對國家和當?shù)乩习傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn),一百多畝耕地卻落到糧食局手里。隨后這些耕地即被分割成若干份,每份約為420平方米,以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個人和一些單位手里,每份3.5萬元,得到土地使用權(quán)的人,便各自建起了民宅、商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油交易大廳僅有200平方米,而且從未開張,征用了100多畝地,只蓋了這么小的交易廳。就連交易大廳現(xiàn)在也租給了私人,做了存放方便面的庫房。二十多名村民代表表示,如果被征走的土地真是國家需要,他們能理解支持。但是現(xiàn)在看到的這種情況,真讓人不服氣。無論如何弄個明白,討個說法。
實例四評析
1、這是一起典型的擅自改變建設用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例,情節(jié)嚴重造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地,其建設項目必須要與批發(fā)市場相關。否則,就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃,按原來的計劃規(guī)模設批發(fā)市場,卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā),征來得耕地被改變了用途,其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關系,實際上是改變了建設用地的性質(zhì)。
2、如果糧食局在征地之后,由于情況發(fā)生變化,需要改變建設項目,也應該按照法定程序,重新向計劃行政主觀部門和規(guī)劃行政主觀部門提出申請。
3、首先糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變開發(fā)新的建設項目的批準文件,向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請。
4、其次,規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關已經(jīng)批準的規(guī)劃,對糧食局的申請進行審核,如果同意,將提出被改變性質(zhì)的用地規(guī)劃設計條件,這包括有關技術條件,技術標準和與周邊建設的相關關系。糧食局需要重新領取改變性質(zhì)的用地的建設用地規(guī)劃許可證。所以說。改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù),否則,規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關條款對其進行行政處罰。
實例五
某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商,準備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營,經(jīng)過協(xié)商,鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書中規(guī)定:雙方興辦聯(lián)合公司,鄉(xiāng)里提供50畝土地,房地產(chǎn)開發(fā)公司出資,在這塊土地上修建了60幢別墅,作為度假村以吸引城市客源,預計利潤客觀,聯(lián)合公司開始運作后,由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權(quán)管理,鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年,不論虧盈公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。
實例五評析
1、房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作是極不合法的,表面上是合辦聯(lián)合公司,實質(zhì)上是變相出租土地。
2、首先,簽約主體資格不對。鄉(xiāng)政府作為一級政府,行使行政管理職能,不能以自己的名義參與經(jīng)濟交易,更不能作為出資人成為公司股東,我國新修定的《土地管理法》第十條明確規(guī)定:農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有,由村集體經(jīng)濟組織或或者村民委員會經(jīng)營管理,因此,鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對土地進行處分并從中受益,不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定合辦公司的契約。
3、另外該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬于違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程,只定期收取利潤費用而不承擔風險等等。完全不符和一般合營行為所必須遵循的共同出資,共同經(jīng)營,風險共擔原則,說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)合辦公司,而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。
4、由于我國《土地管理法》第73條規(guī)定:農(nóng)民集體的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設用地,必須先經(jīng)國家征用,土地使用人也要向國家交納土地使用金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),或是出租土地,卻聲稱是合辦公司,而不交國家有關稅費,這分合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律、逃脫稅費、變相出租轉(zhuǎn)讓土地的行為,其違法性顯而易見的。
5、其次,對于上述事件的處罰,可以根據(jù)《土地管理法》第73條規(guī)定買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得,對違反土地利用總體規(guī)劃或者擅自將農(nóng)用地改為建設用地的,限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓土地上新建的建筑和其他設施,恢復土地原狀,對符合土地利用總體規(guī)劃的,沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設施,可以并處罰款。對直接負責的主管人員,和其他直接責任人員,依法給予行政處分,構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責任。
實例六
某沿海地級市20世紀90年代初期,根據(jù)自身發(fā)展需要,準備在城市東部建設中心區(qū),主要目的是疏解舊城區(qū)人口、商業(yè)和行政辦公的壓力,用以發(fā)展城市新的商務中心、金融服務中心、大型會展文化中心和部分市級行政辦公機構(gòu)。當時,該城市東部正處于城市主要發(fā)展地區(qū),面積約3平方公里,面對內(nèi)海灣,與原有舊城既有一段距離,又有比較方便的交通聯(lián)系,是該市中心區(qū)建設理想的選址地點。市政府隨后組織編制中心區(qū)詳細規(guī)劃和城市設計,開始對外招商,準備大干一場。但是沒有想到,隨著國家治理經(jīng)濟過熱和1997——1998年的亞洲金融危機,不少原準備開發(fā)的投資方,由于資金的限制,加上大環(huán)境的需求不足,紛紛撤資或停工等待,中心區(qū)只建成了一個會展中心、一個圖書館和一個中心廣場。市政府為了繼續(xù)推動該地區(qū)的開發(fā),匆忙修改規(guī)劃,將原來準備建設商務中心的大片土地改為居住用地,重新招商,開發(fā)房地產(chǎn),陸續(xù)在中心區(qū)的周邊建起了三個住宅小區(qū)。但是,2000年以后,隨著經(jīng)濟形勢的逐漸好轉(zhuǎn),全市性的商務辦公和金融服務的需求又重新上升,申請建設的項目增加不少,可是這些好項目苦于找不到合適的選址,原中心區(qū)的土地已經(jīng)有相當部分被轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫?。該市政府開始著急了,一方面,原中心區(qū)實際上只建成一半,城市中心職能遠遠沒有發(fā)揮出來,幾乎沒有剩余的土地;另一方面,新的建設項目又沒有地方建設。政府希望有關規(guī)劃部門能夠重新確定一個中心區(qū)的位置,以解決城市的燃眉之急。
實例六評析
評析:這個例子說明兩個問題。第一,一個城市的土地資源是有限的,并不是無限可以任意擴大,城市主要功能區(qū)的選址有時往往是惟一的,或者至少是非常有限的,特別是像中心區(qū)這樣重要片區(qū)的選址,它既是城市的心臟部位,是城市行政、商業(yè)、商務、文化的重要設施所在地,又是城市具有代表性的重要景觀區(qū),一般項目不應該允許在中心區(qū)建設。第二,政府應處理好一個城市發(fā)展的長遠利益與眼前利益的關系,城市中心區(qū)的建設不是1-2年就可以完成的,應該認真規(guī)劃,逐步建設,任何操之過急的行動很有可能給城市帶來長久的不利影響。城市建設是百年大計,只顧眼前利益,不顧城市建設的規(guī)律,最終只能為城市帶來不良的后果。
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(責任編輯:lqh)
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