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2014年城市規(guī)劃師考試時(shí)間10月18、19日。中國注冊(cè)城市規(guī)劃師考試網(wǎng)特別整理2014年城市規(guī)劃師考試科目城市規(guī)劃實(shí)務(wù)輔導(dǎo)供大家參考,預(yù)祝你2014年城市規(guī)劃師考試旗開得勝 馬到成功!
第四部分:建設(shè)用地性質(zhì)變更管理
實(shí)例一
1993年,X市糧食局以建糧油批發(fā)市場為由,通過當(dāng)?shù)卣?,以每畝2.2萬元的價(jià)格,從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當(dāng)年征地申請(qǐng)的計(jì)劃是:每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸,成交額可達(dá)2000萬元,實(shí)現(xiàn)利稅100萬元,據(jù)說其規(guī)模要達(dá)到全省第一,使該市的經(jīng)濟(jì)得到繁榮。但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧油批發(fā)市場沒有建起來,對(duì)國家和當(dāng)?shù)匕傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn),一百多畝耕地卻落到糧食局的手里,隨后,這些耕地鄧被侵害成若干份,每份約為420平方米,以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個(gè)人和一些單位手里,每份3.5萬元。得到土地使用權(quán)的人,便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發(fā)交易大廳,僅有200平方米,而且從未開張。征用了一百多畝土地,只蓋了這么小的交易廳,就連這個(gè)交易大廳現(xiàn)在也租給了私人,做了存放方便面的庫房。二干多名村民代表表示,如果被征走的土地真是國家需要,他們能理解和支持。但是他們現(xiàn)在看到的這種情況,真是讓他們不服氣,無論如何要弄個(gè)明白,討個(gè)說法。
評(píng)析:
這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例,情節(jié)嚴(yán)重,造成了惡劣的影響。當(dāng)初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地,其建設(shè)項(xiàng)目必須要與批發(fā)市場相關(guān),否則,就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃、按原來的計(jì)劃規(guī)模建設(shè)批發(fā)市場,卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā),征來的耕地被改變了了用途,其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關(guān)系,實(shí)際上是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。如果糧食局在征地之后,由于情況發(fā)生變化,需要改變建設(shè)項(xiàng)目,也應(yīng)該按照法定程序,重新向計(jì)劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)。首先,糧食局應(yīng)該持計(jì)劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件,向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請(qǐng)。其次,規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃,對(duì)糧食局的申請(qǐng)進(jìn)行審核。如果同意,將提出被改變性質(zhì)的用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。這包括有關(guān)技術(shù)條件、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以說,改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù),否則,規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對(duì)其進(jìn)行行政處罰。
實(shí)例二
某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商,準(zhǔn)備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營。經(jīng)過協(xié)商,鄉(xiāng)政府與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書規(guī)定:雙方興辦聯(lián)合公司,鄉(xiāng)里提供50畝土地,房地產(chǎn)開發(fā)公司出資,在這塊土地上修建60幢別墅,作為度假村以吸引城市客源,預(yù)計(jì)利潤可觀。聯(lián)合公司開始運(yùn)作后,由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權(quán)管理,鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為50年,不論盈虧,公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費(fèi)。
評(píng)析:
房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作,是極不合法的,表面上是合辦聯(lián)合公司,實(shí)質(zhì)上卻是變相出租土地。首先,簽約主體資格不對(duì),鄉(xiāng)政府作為一級(jí)政府,行使行政管理職能,不能以自己的名義參與經(jīng)濟(jì)交易,更不能作為出資人成為公司股東。我國新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定:“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理?!币虼?,鄉(xiāng)政府不能單方面代表農(nóng)民對(duì)土地進(jìn)行處分并從中受益,不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。另外,該聯(lián)辦公司的協(xié)議內(nèi)容也屬違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程,只定期收取利潤、費(fèi)用而不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等等,完全不符合一般合營行為所遵循的共同出資、共同經(jīng)營、利益共享風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則,說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)營辦公司,而是單純想靠出讓土地使用權(quán)賺取利益。由于我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?!币雽⑥r(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地,必須先經(jīng)國家征用,土地使用人也要向國家交納土地出讓金。鄉(xiāng)政府明明是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或是出租土地,卻聲稱是合辦公司而不交國家有關(guān)稅費(fèi),這份合辦公司的協(xié)議其實(shí)是一種規(guī)避法律、脫逃稅費(fèi)、變相出租、轉(zhuǎn)讓土地的行為,其違法性顯而易見。
其次,對(duì)于上述事件的處罰,可以根據(jù)《土地管理法》第七十三條規(guī)定:“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的,由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的,限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑和其他設(shè)施,恢復(fù)土地原狀,對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的,沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施,可以并處罰款;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。”
實(shí)例三
某企業(yè)位于市中心重點(diǎn)地區(qū),占地面積24500平方米,由于企業(yè)效益不好,打算利用區(qū)位優(yōu)勢(shì),將一部分多余的工廠用地出讓,建設(shè)住宅。經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商洽談達(dá)成協(xié)議,由房地產(chǎn)開商向市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)建設(shè)住宅。規(guī)劃行政主管部門經(jīng)核實(shí)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃,該用地使用性質(zhì)規(guī)劃為公共設(shè)施用地。市規(guī)劃行政主管部門經(jīng)現(xiàn)場調(diào)研,并分析了周圍建設(shè)情況和各種條件,認(rèn)為可以改變用地性質(zhì),向市政府作了請(qǐng)示,經(jīng)市政府批準(zhǔn)后核發(fā)了“兩證一書”。
評(píng)析:
市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃,在現(xiàn)場調(diào)研后并作了分析,根據(jù)該用地所處具體位置和具體條件認(rèn)為可以改變用地性質(zhì)。由于該用地“位于市中心重點(diǎn)地區(qū)”,根據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定,重點(diǎn)地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃是由市政府審批的,要調(diào)整必須經(jīng)過市政府的批準(zhǔn),才能改變用地性質(zhì)。因此,市規(guī)劃行政主管部門審批程序合法又合理,在報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)的情況下,核發(fā)了“兩證一書”,這是正確的,不是多余之舉。
實(shí)例四
某區(qū)屬企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi),占地8400平方米,由于設(shè)施老化,產(chǎn)品落后,最終破產(chǎn)倒閉。區(qū)政府想利用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅,并將獲得的資金安置下崗職工,經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng),被駁回,理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細(xì)規(guī)劃中為工業(yè)用地,不能改變用地性質(zhì)。
評(píng)析
市規(guī)劃行政主管部門的做法是對(duì)的。因?yàn)槭幸?guī)劃行政主管部門考慮到這個(gè)企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內(nèi)部,如果建設(shè)住宅,將帶來一系列問題,如子女上學(xué)、購物、文化娛樂等,另外,周圍的工廠企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對(duì)居民產(chǎn)生不良影響,因此不能開發(fā)建設(shè)住宅。但是,城市規(guī)劃行政主管部門可根據(jù)具體情況建議區(qū)政府采取土地置換的辦法,將位于居住區(qū)內(nèi)的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里,然后開發(fā)建設(shè)位于居民區(qū)內(nèi)已騰出的用地,利用這方面的資金安置下崗職工。這樣做,可以收各得其所的效果。
實(shí)例五
某中學(xué)有兩個(gè)校址,一處位于城市中心區(qū),占地4000平方米;另一處位于中心區(qū)外圍,占地8000平方米。根據(jù)國家規(guī)范,兩處均不滿足中、小學(xué)用地標(biāo)準(zhǔn)。因此,教育部門擬對(duì)兩處用地進(jìn)行合并,向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng),并經(jīng)市政府批準(zhǔn),將位于城市中心區(qū)的土地出讓,開發(fā)公共設(shè)施項(xiàng)目,用置換來的資金在中心區(qū)外圍校址旁邊征用一塊用地,建設(shè)一座標(biāo)準(zhǔn)中學(xué)。
評(píng)析
將位于城市中心區(qū)的校址用地改變使用性質(zhì),不僅是合理的,而且應(yīng)該予以積極支持。因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)劃法的要求,市政府可以根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r,對(duì)城市建設(shè)用地進(jìn)行調(diào)整。一個(gè)中學(xué)有兩處校址,且規(guī)模都不符合標(biāo)準(zhǔn)是不合理的。市政府應(yīng)該對(duì)不合理的用地進(jìn)行調(diào)整。使城市功能更加合理。
實(shí)例六
某市中心區(qū)北部有一工廠位于主干道安平北路東側(cè),共有用地4.5ha.由于城市建設(shè)的發(fā)展,該廠周圍多已建成居民區(qū),沿安平北路兩側(cè)也已成為商業(yè)、辦公區(qū),該廠成了污染擾民企業(yè)。但因該產(chǎn)品有特色,銷路很好,經(jīng)濟(jì)效益頗佳,不能停產(chǎn)。按照該廠主管部門的意見和城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求,擬將該廠搬遷并出讓原址,所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.0ha改為商業(yè)、辦公用地,1.8ha改為公寓用地,原家屬宿舍約占地0.7ha保留。
評(píng)析
這是將原工業(yè)用地改變使用性質(zhì)的規(guī)劃選址管理問題。按照建設(shè)用地性質(zhì)變更程序,其審批手續(xù)應(yīng)按規(guī)定辦理:
1.廠方申請(qǐng)改變用地性質(zhì)。廠方應(yīng)持上級(jí)主管部門同意其改變廠址用地性質(zhì)、出讓廠址和搬遷的文件,向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)和搬遷的申請(qǐng)。
2.城市規(guī)劃行政主管部門審核。城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行審核。由于該工廠位于市中心區(qū)。城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)將審核同意的意見報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)。然后向廠方發(fā)出建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。
3.城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。城市規(guī)劃行政主管部門在發(fā)出選址意見書的同時(shí),根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關(guān)技術(shù)要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),向該廠提出各個(gè)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
4.受讓方和廠方申請(qǐng)立項(xiàng)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)文件、與受讓方的協(xié)議,向計(jì)劃部門申請(qǐng)項(xiàng)目建議書。
5.辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計(jì)劃部門批準(zhǔn)文件和與受讓方的用地出讓協(xié)議,向土地部門辦理用地出讓手續(xù),取得國有土地使用權(quán)有償出讓合同。該合同必須包含城市規(guī)劃行政主管部門提出的各地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。
6.受讓方申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。受讓方持計(jì)劃部門批準(zhǔn)文件、土地出讓合同和地形圖等有關(guān)資料,向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。如受讓方為多家應(yīng)分別辦理。
7.受讓方繼續(xù)辦理有關(guān)建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)。受讓方在原址如何建設(shè),將由受讓方依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,向城市規(guī)劃行政主管部門報(bào)送建設(shè)方案、施工圖和申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證等項(xiàng)手續(xù)。
8.城市規(guī)劃行政主管部門審核建設(shè)方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到該地區(qū)位于市中心,對(duì)受讓方的建設(shè)方案在審核過程中除依照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件外,還將邀請(qǐng)一些專家進(jìn)行評(píng)審,根據(jù)評(píng)審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后,核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
實(shí)例七
某市市區(qū)總體規(guī)劃方案規(guī)定,市區(qū)東北部有一綠化隔離地區(qū),面積約400ha.為使該隔離地區(qū)近期實(shí)施綠化,市政府采取鼓勵(lì)政策,如在該地區(qū)已實(shí)施綠化面積達(dá)30%之后,可以利用2%用地開發(fā)經(jīng)營不影響綠化的低層建設(shè)項(xiàng)目,并在開發(fā)建設(shè)的同時(shí)將該地區(qū)全部綠化。為此鄉(xiāng)政府依據(jù)市政府的政策向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng),在該用地內(nèi)建設(shè)3萬平方米的二層鄉(xiāng)村式別墅和1.0萬平方米的游藝設(shè)施。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核,確定建設(shè)總用地為7.5ha,并經(jīng)市政府批準(zhǔn)。
評(píng)析
這是將城市規(guī)劃確定的綠化用地改為建設(shè)用地的用地性質(zhì)變更問題。雖有市政府的局部調(diào)整用地政策,并經(jīng)市政府批準(zhǔn),但仍需辦理用地性質(zhì)的變更手續(xù)。首先,應(yīng)辦理將集體所有土地改變?yōu)閲型恋?,因?yàn)橐勒找?guī)定集體所有土地是不能用來開發(fā)建設(shè)的申請(qǐng)。使用土地單位向計(jì)劃部門立項(xiàng)后,經(jīng)土地部門核準(zhǔn),再由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。其次,如果該開發(fā)項(xiàng)目由鄉(xiāng)政府組織開發(fā)公司自行開發(fā)經(jīng)營,應(yīng)由開發(fā)公司辦理一切手續(xù),如果該項(xiàng)目由鄉(xiāng)開發(fā)公司與其他單位合作或聯(lián)營開發(fā)經(jīng)營,則應(yīng)共同辦理一切手續(xù);如果該用地經(jīng)市政府批準(zhǔn),城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,出讓部門應(yīng)特別注意在開發(fā)建設(shè)的同時(shí),應(yīng)對(duì)該地區(qū)的整體綠化情況加強(qiáng)監(jiān)督。
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