比較法概述

一、比較法的含義

根據(jù)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格，求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。

類似房地產(chǎn)，是指與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。

可比實(shí)例是符合一定條件的類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，具體是指交易實(shí)例中，交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。

比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交價(jià)格為導(dǎo)向(簡(jiǎn)稱市場(chǎng)導(dǎo)向)來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。由于該方法是利用實(shí)際發(fā)生、經(jīng)過(guò)市場(chǎng)“檢驗(yàn)”的與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格，直接、直觀、有說(shuō)服力，測(cè)算結(jié)果易于被理解、認(rèn)可或接受。

【2012年真題】比較法求得的價(jià)值是最真實(shí)、最可靠的，因?yàn)樗鞘袌?chǎng)價(jià)格的體現(xiàn)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是比較法估價(jià)需要具備的條件。比較法求得的價(jià)值有時(shí)并不一定合理、真實(shí)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)參與者群體過(guò)于樂(lè)觀或過(guò)于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格可能被市場(chǎng)所高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不合理偏離房地產(chǎn)本身的價(jià)值。參見教材P177。

二、比較法的理論依據(jù)

理論依據(jù)——替代原理，在同一市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格。

三、比較法適用的估價(jià)對(duì)象

同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：

①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。

②寫字樓。

③商鋪。

④標(biāo)準(zhǔn)廠房。

⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。

(注意區(qū)分：特殊廠房，在建工程)

不適用：

①數(shù)量少，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等。

②交易少，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等。

③可比性差，如在建工程(完工程度差異大)等。

比較法的原理和技術(shù)，可以在其他方法中應(yīng)用。

如：收益法：市場(chǎng)租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率;···············

成本法：重置成本、房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分(如土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)等);

假設(shè)開發(fā)法中：開發(fā)完成后的價(jià)值、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期等的求取。

四、比較法估價(jià)需要具備的條件

在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。

市場(chǎng)不夠活躍或類似房地產(chǎn)交易少，難以采用比較法。

不能成為不采用比較法估價(jià)的理由：估價(jià)對(duì)象所在地存在較多類似房地產(chǎn)的交易，而由于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師沒(méi)有努力收集交易實(shí)例，造成不能采用比較法估價(jià)。理由不成立

消除四個(gè)差異：

①成交價(jià)格與比較價(jià)值的內(nèi)涵和形式不同;——建立比較基礎(chǔ);

②特殊交易情況與正常交易情況不同;——交易情況修正(把非正常交易情況，修正為正常交易情況);

③成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同——市場(chǎng)狀況調(diào)整;把可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格，調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格;

④可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況不同——房地產(chǎn)狀況調(diào)整。把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。

五、比較法估價(jià)的操作步驟

7步驟：

①收集交易實(shí)例;

②選取可比實(shí)例;

③建立比較基礎(chǔ);

④進(jìn)行交易情況修正;

⑤進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整;

⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整;

⑦計(jì)算比較價(jià)值。

上述第三至第六個(gè)步驟均是對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，可分為三種類型的處理，即價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整。

價(jià)格換算主要是對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的內(nèi)涵和形式進(jìn)行處理，使可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格之間、各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間口徑一致、相互可比，即建立比較基礎(chǔ)。

價(jià)格修正是把可比實(shí)例實(shí)際而可能是非正常的成交價(jià)格處理成正常價(jià)格，是對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格予以“更正”，即是進(jìn)行交易情況修正。

價(jià)格調(diào)整是對(duì)價(jià)格“參考系”的調(diào)整，從可比實(shí)例“參考系”下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象“參考系”下的價(jià)格?！皡⒖枷怠庇惺袌?chǎng)狀況和房地產(chǎn)狀況兩種。這兩種處理分別稱為市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。

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