第三節(jié) 前期工作(重點)

●前期工作的流程

拿地 → 項目核準、開工計劃 → 規(guī)劃設計和許可 → 招標 → 申請開工與審批

知識點一、獲取土地

(一)土地儲備與土地開發(fā)

1.土地儲備

●年度土地儲備計劃(13多)

●土地儲備的范圍包括：

●土地儲備的運作程序四步走：

2.土地開發(fā)

●涵義

前期開發(fā)工作的內(nèi)容，主要包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等基礎設施建設工作和綠化、土地平整工作，以及為實現(xiàn)土地儲備、完成前期開發(fā)工作等進行的投融資活動。

● 土地儲備開發(fā)包括6成本：(10單)

3.土地儲備資金

●土地儲備資金3管理：

①?？顚Ｓ?/p>

②分賬核算

③并實行預決算管理

●土地儲備資金的來源4渠道：“3+1”

1.土地使用權出讓

工業(yè)(包括倉儲用地、但不包括采礦用地)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

2.土地使用權劃撥

土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

對于開發(fā)商而言，以行政劃撥方式獲取土地使用權，通常涉及：

①私人參與的城市基礎設施用地和公益事業(yè)項目及國家重點扶持的能源、交通、水利等項目的用地。

②廉租住房和部分經(jīng)濟適用住房項目用地。

3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權轉(zhuǎn)讓

在不改變土地利用條件的情況下，該類土地使用權可采用協(xié)議方式獲得，即由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格或基準地價為基準，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，采用國有土地使用權①出讓、②租賃、③作價入股或④授權經(jīng)營等方式，對原劃撥國有土地資產(chǎn)進行處置，土地使用者獲得相應條件下的土地使用權。

4.與當前土地使用權擁有者合作

通過土地①轉(zhuǎn)讓、②公司入股、③并購或合伙等方式，與當前土地使用權擁有者合作，也是獲取土地的一種重要方式。

知識點二、項目核準和開工計劃

●項目核準的涵義：

政府對《政府核準的投資項目目錄》以內(nèi)的企業(yè)投資項目實行核準制度;

政府對《政府核準的投資項目目錄》以外的企業(yè)投資項目實行備案制度。

國家、省市或區(qū)縣政府投資主管部門在對項目進行核準或備案時，開發(fā)建設單位必須提交由具備相應工程咨詢資質(zhì)(甲級)的機構編制的《項目申請報告》。未取得政府核準文件的建設項目，均不得開工建設。

項目核準申請材料——“4+7

(二)《目申請報告》(一式5份)的8內(nèi)容

（三）項目核準評估的重點

知識點三、確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可(11單、12單、13單、14多)

具體包括四方面工作：

1.下發(fā)《規(guī)劃意見書(選址)》

2.核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》

3.設計方案審批、

4.核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》

●申領的流程

【對于劃撥項目】開發(fā)商在取得《建設用地規(guī)劃許可證》后，方可向政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

(三)設計方案審查階段(自愿)

●審查的流程

【注意】開發(fā)商自愿申請規(guī)劃部門對設計方案進行審查，審查意見可供開發(fā)商作為委托設計單位繪制施工圖的依據(jù)。

對于未審查過設計方案的重大開發(fā)建設項目，將在規(guī)劃設計的招投標備案階段對中標設計方案進行專項審查。

開發(fā)商應自行委托有規(guī)劃設計資質(zhì)的設計機構，按照《規(guī)劃意見書(選址)》的要求，繪制規(guī)劃設計方案圖，然后持《建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》、《規(guī)劃意見書(選址)》及附圖復印件和設計方案圖，向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出設計方案審查申請。

(四)《建設工程規(guī)劃許可證》申領階段

●申領的流程

【工程竣工驗收后】按規(guī)定應編制竣工圖的建設項目，須依法按照國家編制竣工圖的有關規(guī)定編制并報送城市檔案館。

（一） 招標2方式

(一) 招標機構→成立招標工作小組

●招標過程具體活動

●招標過程中的決策活動(重點)

3組織編制工程量清單、招標控制價或標底

a.全部使用國有資金或國有資金投資為主的工程建設項目，必須采用工程量清單計價。還要求采用工程量清單方式招標，工程量清單必須作為招標文件的組成部分，其準確性和完整性由招標人負責。

b. 招標人可根據(jù)項目特點決定是是否編制標底。招標項目也可以不設標底，進行無標底招標。

編制標底的，標底編制過程和標底必須保密。且一個工程只能編制一個標底。

招標人可以以標底為基準上浮或下調(diào)一定百分比做攔標價。

c. 招標人采用工程量清單招標時，應編制招標控制價。招標控制價相當于招標人的采購預算，同時要求其不能超過批準的概算。無需保密。

招標人應在招標文件中如實公布招標控制價并不得對所編制的招標控制價進行上浮或下調(diào)。

●招標工作小組組成人員

(1)決策人員

(2)專業(yè)技術與經(jīng)濟方面的專家

(3)助理人員

【評標委員會】由招標人代表+有關技術、經(jīng)濟等方面專家組成，成員為5人↑單數(shù)組成，其中經(jīng)濟、技術專家不得少于成員總數(shù)的2/3。評標委員會的專家成員應從省級以上人民政府有關部門提供的專家名冊或者招標代理機構的專家?guī)靸?nèi)的相關專家名單中確定。

知識點五、開工申請與審批

●建設工程招標工作結束后，開發(fā)商就可以申請開工許可。

●從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門(以下簡稱發(fā)證機關)申請領取《建設工程施工許可證》。

(一)申請領取《建設工程施工許可證》應具備的條件(12多)

……

【記憶口訣】

不用全有錢、

不用全拆完、

圖紙不用都設計完、

只要有地、施工、監(jiān)理和保安。

(二)申請辦理《建設工程施工許可證》的程序

發(fā)證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證;對于不符合條件的，應當自收到申請之日起1 5日內(nèi)書面通知建設單位，并說明理由。

●建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發(fā)生變更的，應當重新申請領取施工許可證。

知識點六、其他前期工作

●除了上述四個主要環(huán)節(jié)的工作，房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作可能還包括：施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整;市政設施接駁的談判與協(xié)議;安排短期和長期信貸;對擬開發(fā)建設的項目尋找預租(售)的客戶;進一步分析市場狀況，初步確定目標市場、售價或租金水平;制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略;洽談開發(fā)項目保險事宜等。

上述工作完成后，對項目應再進行一次財務評價。

●由于土地成本和前期費用占總開發(fā)成本的比重越來越大，所以對許多開發(fā)商而言，項目進展到獲得建設工程開工許可階段，其成本支出往往已經(jīng)超過了項目成本的50%～70%。

(2014單選)土地儲備資金不能用于支付()。

A.收儲土地上建筑物的補償費

B.收儲土地后必要的前期開發(fā)費用

C.收儲土地發(fā)生的銀行貸款利息

D.土地使用權出讓價款

【答案】D

【解析】土地儲備資金的具體使用范圍：征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的地價款或征地和拆遷補償費用;必要的前期土地開發(fā)費用;需要支付的銀行及金融機構的貸款利息支出;經(jīng)同級財政批準的其他費用。參見教材p68.

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（責任編輯：lqh）

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