由上述投資組合理論引申出來(lái)的資本資產(chǎn)定價(jià)模型(Capital Asset Pricing Model)便能更好地分析這種風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系。資本資產(chǎn)定價(jià)模型與公式

的意義是一致的，在該模型分析下，一個(gè)投資項(xiàng)目在某一時(shí)間段上的預(yù)期收益率等于市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率再加上這項(xiàng)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合)乘以該項(xiàng)目的市場(chǎng)整體平均收益率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率之差。很巧合，這個(gè)概念與房地產(chǎn)估價(jià)中有關(guān)折現(xiàn)率的一個(gè)選擇標(biāo)準(zhǔn)，即機(jī)會(huì)成本標(biāo)準(zhǔn)十分相似?；谶@個(gè)原因，可以進(jìn)一步把這一分析方法應(yīng)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)上。

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估過(guò)程中，一個(gè)影響很大但又很難確定的因素是折現(xiàn)率。一些影響開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的因素，如建筑成本、銀行貸款利率等，基本上都可以從市場(chǎng)資料推算出來(lái)，但折現(xiàn)率的確定比較困難。有時(shí)會(huì)采用銀行貸款利率，但這個(gè)方法并不準(zhǔn)確，因?yàn)殡m然銀行貸款利率代表了投資者所要求的最低收益水平，但如果投資者所獲得的收益僅能支付銀行的貸款利息，則投資者就會(huì)失去投資的積極性。

確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。所謂資金的機(jī)會(huì)成本，是資金在某一段時(shí)間內(nèi)最安全和最高的投資機(jī)會(huì)的收益率。這個(gè)收益率差不多等于上述無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益率，例如國(guó)債的收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益率應(yīng)至少等于這個(gè)機(jī)會(huì)成本再加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬(Risk Premium)。

整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)債的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是0.4，那么房地產(chǎn)投資評(píng)估的模型所甩的折現(xiàn)率按上述公式的分析應(yīng)為：

R=10%+0.4×(20%-10%) =14%

新西蘭的布朗(G.R.Brown)教授曾經(jīng)把這種分折應(yīng)用到不同房地產(chǎn)子市場(chǎng)來(lái)測(cè)算它們的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。他首先假設(shè)了在1984年英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整體投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.2，通過(guò)回歸模型，計(jì)算出各子市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(櫥對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益)為：零售商業(yè)用房1.16，寫(xiě)字樓0.87，工業(yè)物業(yè)0.69。

風(fēng)險(xiǎn)最大的是零售商業(yè)用房，這也是大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)現(xiàn)象。這是因?yàn)榱闶凵虡I(yè)用房對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化的反應(yīng)是最快和最大的。

由于資本資產(chǎn)定價(jià)模型是基于整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的變化而做出分析的，上述的這些系數(shù)也要分別乘以房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)而轉(zhuǎn)化為個(gè)別子市場(chǎng)相對(duì)于整體投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。結(jié)果如下：零售商業(yè)用房0.23，寫(xiě)字樓0.17，工業(yè)物業(yè)0.14。

通過(guò)這個(gè)模型的計(jì)算，假設(shè)新西蘭整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為18%，國(guó)債收益率為9%，則可測(cè)算出每一個(gè)子市場(chǎng)應(yīng)采用的折現(xiàn)率為：零售商業(yè)用房11.07%，寫(xiě)字樓10.53%，工業(yè)物業(yè)10.26%。

以上簡(jiǎn)要介紹了從宏觀的角度來(lái)分析整體投資市場(chǎng)在不同投資組合條件下的具體表現(xiàn)，并借助這些投資學(xué)理論，對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行了分析。

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