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資本化率的確定

資本化率本質(zhì)上就是投資收益率，與投資項目的系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險大小有關(guān)。系統(tǒng)風(fēng)險受地區(qū)影響，個別風(fēng)險與房產(chǎn)的類型、用途、投資者進入房地產(chǎn)的時機相關(guān)

1、市場提取法，在市場上搜集3宗以上類似房屋建筑的價格、凈收益資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率

2、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值

安全利率：1年期國債利率或者銀行存款利率

3、復(fù)合投資收益率法

將購買建筑物的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率

4、資本收益率排序插入法

找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將鑒證對象與其比較，確定資本化率。

如果容易獲得可靠的市場資料，市場提取法是一種有效而使用的方法。安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法，是從投資者獲取期望目標收益的角度考慮，關(guān)鍵是使風(fēng)險調(diào)整值得確定。通常情況下，商業(yè)零售用房、寫字樓、住宅、工業(yè)用房的投資風(fēng)險依次降低，風(fēng)險調(diào)整值也相應(yīng)下降。

收益年限的確定

1、單獨土地和建筑物的價格鑒證，分別根據(jù)土地使用年限和建筑物耐用年限確定收益年限，選用相應(yīng)的有限年限的計算公式，凈收益不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費的攤銷。

2、土地與建筑物合一的鑒證對象，建筑物耐用年限≥土地使用年限，根據(jù)土地使用年限確定收益年限，選用相應(yīng)的有限年限的計算公式，凈收益不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費的攤銷。

3、土地與建筑物合一的鑒證對象，建筑物耐用年限<土地使用年限，采用下兩種方式：

(1)先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益公式，凈收益不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費的攤銷;然后再加上土地使用年限超出建筑物耐用年限的土地使剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。

(2)未來可獲收益年限設(shè)想為無限年，選用無限期計算公式，凈收益中扣除除建筑物折舊和土地取得費的攤銷

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