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四、土地使用權(quán)價(jià)格鑒證的收益法

(一)熟悉：收益法的基本含義和公式

基本含義：通過預(yù)測(cè)土地未來產(chǎn)生的預(yù)期收益，以一定的還原利率將預(yù)期收益折算為現(xiàn)值之和，從而確定土地使用權(quán)價(jià)格的方法。

理論依據(jù)：地租理論和生產(chǎn)要素分配理論

基本公式：

P--土地使用權(quán)的價(jià)格

A--土地凈收益

r--還原率

n--土地收益年限

(二)掌握：土地收益額、土地資本化率(還原率)、土地收益年限的測(cè)算方法

土地收益額測(cè)算方法

土地收益通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得。求取土地純收益的步驟：

1、計(jì)算總收入，在房地合一的狀態(tài)下，最有效使用可獲得的總收入

2、求取總費(fèi)用，包括：房地產(chǎn)稅金、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)法、租金損失準(zhǔn)備金

3、求取總收益，總收入-總費(fèi)用

4、確定房屋純收益，利用房屋現(xiàn)值和還原利率計(jì)算

5、求取土地純收益=總收益-房屋純收益

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