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五、土地使用權(quán)價格鑒證的成本法

(一)概念和基本公式

也成為成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金以及土地所有權(quán)收益來去定土地使用權(quán)價格的方法。

土地使用權(quán)價格=土地取得非+開發(fā)費+稅費+利息+利潤+所有權(quán)收益

適用于新開發(fā)土地，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實例不多，無法利用市場法等方法進行鑒證的的情況，也可用于無收益又很少交易的公園、學校、公共建筑、公共設施等

(二)掌握：土地取得費、土地開發(fā)費、耕地占用稅和土地增值稅、投資利息、開發(fā)商利潤回報、土地所有權(quán)收益的含義和計算方法

土地取得費：為取得土地使用權(quán)而支付的費用

1、征用集體土地學要支付：土地補償費、附著物和青苗補償費、新菜地開發(fā)建設基金、安置補助費

2、購買城市土地：土地出讓金、拆遷費

土地開發(fā)費

基礎設施配套費、公共事業(yè)建設配套費和小區(qū)開發(fā)配套費

投資利息

資金的時間價值，包括兩部分：土地取得費利息和土地開發(fā)費利息

土地取得費利息以整個取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期

土地開發(fā)費利息以整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算

開發(fā)商利潤

以取得費和開發(fā)費為基數(shù)，以合理的利潤計算

所有權(quán)收益

兩種計算方法：

1、所有權(quán)收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)×增值收益率

收益率根據(jù)經(jīng)驗確定，一般在10~30%之間

2、以出讓金為標準

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