市場(chǎng)法選取可比實(shí)例

雖然估價(jià)人員搜集的交易實(shí)例或房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)中存放的交易實(shí)例較多，但針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)，不是任何交易實(shí)例都可以拿來(lái)參照比較的，有些交易實(shí)例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱(chēng)為可比實(shí)例。

可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場(chǎng)法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取可比實(shí)例的基本要求是：①可比實(shí)例應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn);②可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近;③可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合;④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格。

在實(shí)際選取可比實(shí)例時(shí)，上述四個(gè)方面可具體化為下列幾點(diǎn)：

(1)可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類(lèi)似地區(qū)。

(2)可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。①居住;②面業(yè);③辦公;旅旅館;⑤工業(yè);⑥農(nóng)業(yè)等。

(3)可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5—2范圍內(nèi)，即：

0.5≤可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)實(shí)例規(guī)?！?

(4)可比實(shí)例的檔次應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。

(5)可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。①鋼結(jié)構(gòu);②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);③磚混結(jié)構(gòu);④磚木結(jié)構(gòu);⑤簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。

(6)可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。

(7)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。這里的“接近”是相對(duì)而言的：如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價(jià)值，也可以被選作可比實(shí)例;但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說(shuō)服力。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)殡y以對(duì)其進(jìn)行交易日期調(diào)整。有時(shí)即使進(jìn)行交易日期調(diào)整，可能會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。

(8)可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。

(9)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或能夠修正為正常成交價(jià)格。

一般要求選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))的可比實(shí)例即可。

房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分依據(jù)

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分的依據(jù)主要有：

1.地理細(xì)分

地理細(xì)分是按照消費(fèi)者所在的地理位置、地形、氣候等因素來(lái)細(xì)分市場(chǎng)。

2.人口細(xì)分

人口細(xì)分是按照人口的一系列性質(zhì)因素所造成的需求上的差異來(lái)細(xì)分市場(chǎng)。

(1)家庭規(guī)模。家庭規(guī)模主要是指家庭人口數(shù)量多少以及家庭組成范圍大小。

(2)家庭類(lèi)型。家庭類(lèi)型是指家庭成員之間的關(guān)系。一般分為六種類(lèi)型：?jiǎn)紊砑彝?、夫妻家庭、核心家庭、主干家庭、?lián)合家庭和其他家庭。

(3)家庭代際數(shù)。家庭代際數(shù)是指家庭成員由幾代人構(gòu)成。

3.心理細(xì)分(內(nèi)因)

心理細(xì)分是按照消費(fèi)者的生活方式和個(gè)性進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分。生活方式是指?jìng)€(gè)人或群體對(duì)消費(fèi)、工作和娛樂(lè)的特定習(xí)慣和傾向性方式。為了進(jìn)行生活方式細(xì)分，可以從三個(gè)尺度來(lái)測(cè)量消費(fèi)者的生活方式，即：①活動(dòng)，如消費(fèi)者的工作、業(yè)余消遣、運(yùn)動(dòng)、公共關(guān)系等活動(dòng);②興趣，如消費(fèi)者對(duì)家庭娛樂(lè)、家庭設(shè)備、色彩等的興趣;③意見(jiàn)，如消費(fèi)者對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境的意見(jiàn)。由于活動(dòng)、興趣、意見(jiàn)三個(gè)英文詞的第一個(gè)字母分別為A、I、0，這種尺度又叫AIO尺度。

4.行為細(xì)分(外在表現(xiàn))

行為細(xì)分是按照消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)或使用某種產(chǎn)品的時(shí)機(jī)、追求的利益、使用者情況、使用程度、信賴(lài)情況、消費(fèi)者待購(gòu)階段等行為變量來(lái)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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